Офис в жилом помещении

Жилое помещение: использовать под офис или подождать?

Ситуация. Пишет А.В. Самоцветова, бухгалтер, г. Великие Луки

Наша организация применяет УСН с объектом налогообложения "доходы минус расходы". Собственной площади нет, и ее приходится снимать, но скоро срок аренды заканчивается. Один сотрудник предложил арендовать у него свободную квартиру. Было бы очень кстати, но я слышала, что расходы на аренду жилого помещения, используемого под офис, налоговики могут не признать. Так ли это?

Нежелательные последствия

Согласно законодательству РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан и размещать в них промышленные производства запрещено. Исходя из этого, налоговики считают, что использовать жилой фонд под офисы нельзя, следовательно, расходы на его аренду учесть не удастся.

При упрощенной системе в налоговую базу включаются только те расходы, которые перечислены в п. 1 ст. 346.16 НК РФ. При этом, как указано в п. 2 ст. 346.16 НК РФ, они должны соответствовать требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ, то есть быть обоснованными и подтверждаться документами. Иначе говоря, предназначаться для получения прибыли. Если организация ведет предпринимательскую деятельность, расходы на аренду офиса оправданны, а основным подтверждающим документом является договор аренды. Оформить его не представляет труда, однако в вашем случае этому мешает одно обстоятельство.

Согласно п. 3 ст. 288 ГК РФ промышленные производства не могут находиться в жилых домах. Размещать на своей жилплощади предприятия, учреждения и организации допускается только после ее перевода в нежилой фонд. Квартиры служат для проживания граждан (ст. 17 Жилищного кодекса РФ), но могут использоваться собственниками для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы соседей, а помещения удовлетворяют определенным требованиям.

Получается, гражданское и жилищное законодательство не разрешает не только эксплуатировать квартиру юридическим лицом, но и сдавать ее в аренду. А согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая законам и другим правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что ее можно оспорить и не оговорены иные последствия нарушения.

Таким образом, договор аренды жилого помещения под офис недействителен, а уплаченные по нему суммы не учитываются. Такого мнения придерживаются и Минфин (Письма от 14.02.2008 N 03-03-06/1/93 и от 27.10.2005 N 03-03-04/1/310), и УФНС России по г. Москве (Письмо от 22.09.2008 N 20-12/089130).

Примечание. Письма адресованы плательщикам налога на прибыль, но выводы распространяются и на применяющих упрощенную систему.

Что можно изменить

Чтобы сдать помещение в аренду организации, собственник должен вывести его из жилого фонда. Тогда договор аренды станет законным и арендную плату можно будет признать в расходах.

Если собственник предоставляет жилое помещение в аренду и организация находит это выгодным, остается только перевести помещение в разряд нежилых. Согласно п. 3 ст. 288 ГК РФ правила перевода содержатся в жилищном законодательстве.

Из ст. ст. 22 и 23 Жилищного кодекса РФ следует, что перевести жилую площадь в нежилую нельзя при отсутствии к ней отдельного доступа и невозможности его обеспечить. Не разрешается это и тогда, когда право собственности обременено правами третьих лиц либо владелец хочет отделить одну часть помещения, оставив другую жилой либо пригодной для проживания. В многоквартирном доме можно оформить в нежилой фонд только квартиру, которая расположена на первом этаже или выше, но при условии, что под ней нет жилых площадей.

Что понадобится сделать? Ваш сотрудник (арендодатель) должен прийти в орган местного самоуправления и сдать под расписку:

  1. заявление о переводе квартиры в нежилой фонд;
  2. правоустанавливающие документы (подлинники или нотариально заверенные копии);
  3. план квартиры с техническим описанием, техпаспорт;
  4. поэтажный план дома;
  5. проект перепланировки квартиры, разработанный в установленном порядке.

Примечание. Проект перепланировки квартиры представляется, если перепланировка необходима, чтобы использовать помещение как нежилое.

Орган местного самоуправления не вправе требовать других бумаг. Решение принимается не позднее чем через 45 календарных дней со дня обращения, а затем не позднее чем через три рабочих дня заявителю выдается соответствующий документ, который будет основанием для начала работ, если квартиру нужно перепланировать. Их окончание подтвердит акт приемочной комиссии, сформированной органом местного самоуправления.

В переводе может быть отказано, если (ст. 24 ЖК РФ):

  • сданы не все документы;
  • заявитель обратился не по адресу;
  • не соблюдаются условия, предусмотренные для перевода;
  • проект перепланировки не соответствует законодательству.

Если квартира переоформлена, перестроена и имеется акт приемной комиссии, можно заключить с сотрудником договор аренды. Арендную плату удастся учитывать в расходах согласно пп. 4 п.

Можно ли использовать жилое помещение под офис

1 ст. 346.16 НК РФ.

Что говорят суды

Чаще всего суды поддерживают налогоплательщиков, которые включают в налоговую базу арендную плату за помещение, не переведенное в нежилой фонд. Правда, рассмотренные дела касаются тех, кто находится на общем режиме, но условия для учета расходов (п. 1 ст. 252 НК РФ) у них такие же, как у применяющих упрощенную систему.

На том основании, что налоговое законодательство не связывает учет затрат на аренду офиса с типом используемого помещения, ФАС Поволжского округа отменил решение налоговой инспекции, не признавшей арендную плату расходом (Постановление от 03.04.2008 по делу N А57-6023/07). В другом случае тот же суд вынес аналогичное решение, добавив следующее. Если организация подтвердила, что эксплуатирует помещение в предпринимательской деятельности, она вправе учитывать расходы (Постановление от 12.02.2008 по делу N А12-10256/07-С60).

Примечание. Аналогичную позицию занимает ФАС Московского округа (Постановление от 12.01.2007, 19.01.2007 N КА-А41/13145-06).

Все это говорит о том, что можно рискнуть — снять под офис жилую квартиру и учитывать затраты на аренду. Факт обнадеживающий, хотя с налоговиками все равно придется разбираться либо в высшей инстанции, либо в суде.

Л.А.Масленникова

К. э. н.,

эксперт журнала "Упрощенка"

Как организовать офис в квартире без перевода в нежилой фонд?

17 Март, 2011 — 08:40

Квартира предназначена для того, чтобы в ней кто-нибудь жил: собственник, его друг, родственник или и вовсе арендатор. Работать в квартире тоже можно, иногда для этого даже не потребуется переводить ее в нежилой фонд.

В соответствии со ст. 17 Жилищного кодекса РФ, жилое помещение предназначено для проживания граждан. Но в некоторых случаях в квартире можно осуществлять и предпринимательскую деятельность. Особенно это актуально для тех, кому финансовые возможности не позволяют арендовать или купить офисное помещение.

Можно ли использовать жилое помещение для ведения бизнеса? Можно, но, как часто бывает, в этом вопросе есть несколько нюансов, о которых необходимо знать. Как уже было сказано, квартира предназначена для проживания граждан. Об этом говорит пункт 1 ст. 17 ЖК РФ.

В то же время пункт 2 ст. 17 ЖК РФ допускает использование жилого помещения для профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Из этого можно сделать вывод, что использовать квартиру в качестве своего офиса можно, если:

а) Квартира принадлежит предпринимателю на праве собственности или на иных законных основаниях (аренда, безвозмездное пользование и т.

КВАРТИРА ПОД ОФИС?

д.) – это означает, что у человека есть документы, которые могут подтвердить правомерность владения и пользования жилым помещением. Например, квартира предоставлена бизнесмену на праве найма (аренды) или безвозмездного пользования;

б) Предпринимательская деятельность не нарушает прав других граждан. В данном случае под другими гражданами понимаются члены семьи собственника или нанимателя, соседи;

в) Лицо занимается профессиональной деятельностью или работает в качестве индивидуального предпринимателя (ИП).

В законе не раскрывается, что понимается под профессиональной деятельностью. Но можно предположить, что к таковой можно отнести внештатных бухгалтеров, репетиторов, людей творческих профессий, адвокатов и т. д.

Кстати, по поводу адвокатов. В законе «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» специально предусмотрено, что адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия последних.

Как известно, предпринимательской деятельностью можно заниматься без образования юридического лица, зарегистрировавшись в качестве ИП. Так вот, ИП закон разрешает вести свой бизнес в жилом помещении. В то же время и утверждать однозначно о невозможности использовать квартиру для профессиональной деятельности юридическим лицам нельзя. Более подробно этот вопрос рассмотрим дальше.

Жилое помещение как юридический адрес для фирмы. Те, кто сталкивался с государственной регистрацией юридического лица, знают, что при заполнении заявления на регистрацию необходимо указать адрес организации. Именно по этому адресу и будет произведена государственная регистрация компании.

В соответствии с п. 2 ст. 54 Гражданского кодекса РФ, государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа (а в случае отсутствия такового – по месту нахождения иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности). Как правило, право действовать от имени юридического лица без доверенности есть у генерального директора.

Часто возникает вопрос: можно ли указать в качестве юридического адреса место проживания генерального директора организации? Ответ утвердительный.

Российское законодательство не содержит запрета на размещение постоянно действующего исполнительного органа юридического лица по месту жительства (адресу) руководителя или иного должностного лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности.

Увы, на практике налоговики почти всегда отказывают в государственной регистрации юридических лиц по месту жительства директора. При этом одни, смирившись с таким отказом, вынуждены искать подходящее прибежище (припоминаете – «адреса массовой регистрации юридических лиц»). А вот другие идут в суд и обжалуют незаконные отказы. И надо сказать, что суды встают на сторону обиженных бизнесменов.

Главными аргументами судов в данном случае являются следующие. Во-первых, оснований для отказа в регистрации всего два: непредставление необходимых документов или представление документов в ненадлежащий регистрирующий орган.

Во-вторых, регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа (как мы уже говорили, это и есть генеральный директор, который вправе указать в учредительных документах в качестве адреса компании место нахождения постоянно действующего единоличного исполнительного органа, то есть свой домашний адрес).

Такую позицию поддерживает и Минфин РФ в Письме от 3 декабря 2008 г. N 03-01-11/5-159, в котором сказано, что законодательство Российской Федерации не содержит запрета на размещение постоянно действующего исполнительного органа юридического лица по месту жительства (адресу) руководителя этого исполнительного органа или иного должностного лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности.

Подведем итог. Закон разрешает заниматься предпринимательской деятельностью «на дому», но только ИП и представителям некоторых других профессий. Главное, чтобы такая деятельность не была шумной и грязной, и не доставляла окружающим неудобств. Если же хочется в своей квартире открыть магазин, прачечную, салон красоты, сдать жилплощадь в качестве офиса какой-нибудь компании, то придется переводить жилое помещение в разряд нежилого (правда, такой перевод не всегда возможен – об этом «Собственник» писал ранее).

И только после оформления всех документов можно смело заниматься бизнесом.

Можно ли сделать офис в квартире?

Большинство фрилансеров работают дома. Но законно ли размещать офис в городской квартире?

Аренда жилого помещения под офис

И что делать, если нужно нанимать помощников – снимать дорогой офис или можно работать с коллегами в квартире? Мы решили разобраться в этом вопросе.

В статье 17 Жилищного кодекса РФ говорится:

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Обратите внимание, в статье есть ряд ограничений:

  • В жилых помещениях запрещено размещать промышленные производства.
  • Юридические лица (ООО, ЗАО, ОАО) размещать офис в квартире не могут. Поэтому если вы планируете делать офис в квартире, регистрируйте ИП.
  • Запрещено нарушать законные права и интересы соседей. Например, шуметь, разбрасывать мусор.
  • Запрещено нарушать требования, предъявляемые к жилому помещению. Например, вам нельзя демонтировать из квартиры кухонную плиту.
  • В помещении вы должны находиться на законных основаниях. То есть квартиры должна быть в вашей собственности или официально арендована (с договором аренды).

На практике это означает, что вы можете размещать офис в жилом помещении без перевода его в нежилой фонд, если соседи не будут на вас жаловаться. Конфликты могут возникнуть, если в домашний офис приходит много народу, в подъезде постоянно находятся чужие люди, ваши сотрудники курят на лестничной площадке, мусорят, шумят, иным образом привлекают к себе внимание. Если же вы соблюдаете чистоту и тишину, претензий, как правило, не возникает.

Часто офисы в квартирах размещают не только фрилансеры, но и небольшие агентства, студии и даже интернет-магазины (в одной комнате – склад, в другой – работают менеджеры). Поэтому работайте дома и не переживайте – это абсолютно законно.

Несколько нюансов

  1. Офис в квартире обойдется в 3-4 раза дешевле, чем аренда помещения в офисном центре. Для небольшой команды – это оптимальный вариант. Интернет и прочие услуги вы тоже сможете оплачивать как физическое лицо и экономить на этом.
  2. Если вы арендуете квартиру под офис, обязательно предупредите владельца об этом. Он может расторгнуть договор аренды, если узнает, что квартиру вы взяли не для проживания, а для офиса.
  3. Не стоит афишировать всем, что вы работаете на квартире. Обычно никто не против, но лишние конфликты вам тоже не нужны.
  4. Соблюдайте тишину и чистоту в подъезде.
  5. Имейте на руках документы, подтверждающие ваше законное нахождение в квартире. На случай проверки.
  6. На первом этаже жилые помещения можно официально перевести в нежилой фонд и тогда арендовать их смогут юридические лица. Однако перевод – дело длительное и затратное. Потребуется делать отдельный вход в квартиру с улицы.

Автор: Сергей Антропов(KadrofID: 5)
Добавлено: 27.04.2015 в 14:21

Рекомендуем

Медленный ползущий кризис: как выжить в непростой экономической ситуации?

Жизнь в экономике зависит от спроса. Если никто не покупает, нет смысла производить. Основной источник спроса – это население. Все промышленные …

Гигиена рабочего места: как сделать уборку быстро и правильно?

Уборка – не самое увлекательное, но, увы, необходимое занятие. В данной статье мы расскажем, как можно cделать уборку быстро, эффективно, а еще – …

Многие владельцы квартир время от времени задаются вопросом, может ли быть использовано жилое помещение под офис? Законно ли это юридически?

Аренда квартиры под офис. Признают ли налоговые органы расходы

Можно зарегистрировать подобное офисное помещение? И как это сделать?

В большинстве случае для обеспечения деятельности фирм, компаний, корпораций и другой коммерческой деятельности руководители предпочитают покупать или арендовать офисные помещения в административных зданиях, бизнес-центрах и других подобных структурах.

В некоторых случаях, например, при отсутствии финансовой возможности аренды или покупки офисного помещения, квартиры и загородные дома также могут быть использованы как место дислокации небольшой фирмы или компании.

На основании статьи 2 Жилищного Кодекса РФ любое жилое помещение может быть использовано для профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности ее собственником или лицами, проживающими в данном помещении на законных основаниях.

Однако, к офисам в жилых помещения, особенно в многоквартирных домах, предъявляются особые требования.

Требование №1

Лицо, которое занимается организацией офисного помещения в жилой квартире или доме должно быть собственником данного помещения или владеть им на законных основаниях.

Требование №2

Деятельность офисного помещения, клиенты компании и ее структура не должна затрагивать интересы или мешать соседям или членам семьи, проживающим на данной территории.

При организации офисного помещения, например, управляющая компания может потребовать от индивидуального предпринимателя или руководителя компании письменного согласия от всех жильцов дома.

Требование №3

На территории жилого помещения можно осуществлять исключительно деятельность индивидуального предпринимателя или профессиональную деятельность. Организовывать промышленную деятельность или производство каких-либо товаров на территории жилого помещения также запрещено.

На территории квартиры или частного загородного дома также запрещено организовывать детские сады, прачечные, магазины и вести другую подобную деятельность. Для данных целей необходимо перевести жилое помещение в нежилое, соблюдать пожарную безопасность, сантехнические нормы и другое.

В любом случае, если вы собираетесь превратить свою собственную квартиру в офисное помещение, то рекомендуется посоветоваться с юристом на правомерность подобного.

Офис

Можно ли снять квартиру под офис?

В последнее время многие начинающие бизнесмены и фрилансеры предпочитают экономить на аренде рабочего помещения следующим образом: вместо офиса они снимают квартиру. Такой вариант очень удобен для тех, кто работает в одиночку или штат очень мал. Можно ли арендовать квартиру для работы, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

На сегодняшний день все больше появляется специалистов, которые могут работать на дому: дизайнеры, программисты, парикмахеры, портные, даже бухгалтеры. Однако домашние условия подходят для работы до поры до времени.

Можно ли сдавать квартиру под офис. Жилищный кодекс

С увеличением количества заказов многие фрилансеры объединяются в небольшие группы, неофициально создают микро-агентства и задумываются о собственном офисе. Однако с финансовой точки зрения собственное рабочее помещение, вдобавок в крупном городе – дело недешевое. Во-первых, очень трудно найти помещение нужного размера. Арендодатели бизнес-недвижимости обычно предлагают площадь минимум в 50 квадратных метров, и оплачивать аренду такого помещения команде из двух-трех человек становится невыгодно.

И если в собственном доме работать уже невозможно, а офис снимать дорого, многие принимают решение снять для работы жилую квартиру. Чаще всего под домашние офисы и мастерские снимают однокомнатные квартиры не дороже 35 тыс. рублей в месяц. Правда, пока такие ситуации возникают все же нечасто: так, по словам директора отделения компании «МИЦ-Недвижимость» Инны Игнаткиной, те, кто арендует квартиры под офис, составляют всего 5% от всего рынка столичной аренды.

Разрешено ли законом арендовать квартиру под офис? С одной стороны, пункт 3 статьи 288 и пункт 2 статьи 671 Гражданского кодекса РФ разрешают использовать квартиры только для проживания. С другой, жилищное законодательство (п. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ) разрешает работать в жилом помещении, если это не нарушает прав и законные интересы других граждан. То есть если вы не нуждаетесь в каком-то складском помещении, специализированном оборудовании и соблюдайте тишину, то никаких проблем быть не должно. В квартире можно заниматься тем, что не создает шума, неприятных запахов, вибрации стен, угрозы возгорания или отравления окружающих.

Преимуществом съема квартиры для работы является и то, что у вас не будет никаких ограничений по местоположению офиса. Например, перевод квартиры в нежилой фонд в основном возможен, только если у вас есть квартира на первом этаже или ваша площадь расположена над другим нежилым помещением. Поэтому арендовать квартиру под офис весьма выгодно. Если вы хотите иметь домашний офис на 14 этаже – это возможно.

Сегодня в Москве примерно 1,5 тысячи квартир используется для работы. Как правило, для собственника сдача квартиры под офис оказывается намного прибыльнее, чем для проживания. В некоторых случаях ставка может быть увеличена в два-три раза по сравнению со среднерыночной стоимостью аренды квартиры.Помимо этого,величина арендной платы за квартиру будет зависеть от района, в котором находится жилье.

В то же время, несмотря на возрастающую популярность, арендовать жилье под офис достаточно рискованно. Риск того, что подобную сделку могут признать недействительной, есть – ведь закон сформулирован недостаточно однозначно. Для официально зарегистрированных компаний, которые хотят арендовать для работы квартиру, не переведенную в нежилой фонд, есть еще вот какой минус: скорее всего, фирма не сможет отнести арендную плату к валовым расходам при уплате налогов. Обычно налоговики признают за юрлицами такое право только в том случае, если квартира, где работает компания-налогоплательщик, переведена в нежилой фонд. Более того, у юридического лица, работающего в частной квартире, могут возникнуть сложности с пожнадзором и другими проверяющими инстанциями. Иными словами, такой экономный вариант, как съем жилой квартиры для работы, подходит не всем.

Можно ли сделать офис в квартире?

Большинство фрилансеров работают дома. Но законно ли размещать офис в городской квартире? И что делать, если нужно нанимать помощников – снимать дорогой офис или можно работать с коллегами в квартире? Мы решили разобраться в этом вопросе.

В статье 17 Жилищного кодекса РФ говорится:

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Обратите внимание, в статье есть ряд ограничений:

  • В жилых помещениях запрещено размещать промышленные производства.
  • Юридические лица (ООО, ЗАО, ОАО) размещать офис в квартире не могут. Поэтому если вы планируете делать офис в квартире, регистрируйте ИП.
  • Запрещено нарушать законные права и интересы соседей. Например, шуметь, разбрасывать мусор.
  • Запрещено нарушать требования, предъявляемые к жилому помещению.

    Могут ли признать сдачу в аренду жилого помещения

    Например, вам нельзя демонтировать из квартиры кухонную плиту.

  • В помещении вы должны находиться на законных основаниях. То есть квартиры должна быть в вашей собственности или официально арендована (с договором аренды).

На практике это означает, что вы можете размещать офис в жилом помещении без перевода его в нежилой фонд, если соседи не будут на вас жаловаться. Конфликты могут возникнуть, если в домашний офис приходит много народу, в подъезде постоянно находятся чужие люди, ваши сотрудники курят на лестничной площадке, мусорят, шумят, иным образом привлекают к себе внимание. Если же вы соблюдаете чистоту и тишину, претензий, как правило, не возникает.

Часто офисы в квартирах размещают не только фрилансеры, но и небольшие агентства, студии и даже интернет-магазины (в одной комнате – склад, в другой – работают менеджеры). Поэтому работайте дома и не переживайте – это абсолютно законно.

Несколько нюансов

  1. Офис в квартире обойдется в 3-4 раза дешевле, чем аренда помещения в офисном центре. Для небольшой команды – это оптимальный вариант. Интернет и прочие услуги вы тоже сможете оплачивать как физическое лицо и экономить на этом.
  2. Если вы арендуете квартиру под офис, обязательно предупредите владельца об этом. Он может расторгнуть договор аренды, если узнает, что квартиру вы взяли не для проживания, а для офиса.
  3. Не стоит афишировать всем, что вы работаете на квартире. Обычно никто не против, но лишние конфликты вам тоже не нужны.
  4. Соблюдайте тишину и чистоту в подъезде.
  5. Имейте на руках документы, подтверждающие ваше законное нахождение в квартире. На случай проверки.
  6. На первом этаже жилые помещения можно официально перевести в нежилой фонд и тогда арендовать их смогут юридические лица. Однако перевод – дело длительное и затратное. Потребуется делать отдельный вход в квартиру с улицы.

Автор: Сергей Антропов(KadrofID: 5)
Добавлено: 27.04.2015 в 14:21

Рекомендуем

Как планировать свое время?

Все чаще сталкиваетесь с нехваткой времени? Стараетесь все успеть, но мелкие заботы отвлекают от важных дел? Может быть, Вы просто не знаете, как …

Как искать и выбирать помощников?

Вы чувствуете, что скоро не справитесь с потоком работы. Вам нужен помощник, но как его правильно найти и выбрать? В данной статье я поделюсь …

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *