Отказники от приватизации судебная практика

Право пожизненного проживания: отказ от приватизации – правовые последствия

Казалось бы, каждый россиянин должен быть заинтересован в приватизации имущества, так как недвижимость в случае ее приватизации переходит в собственность граждан, что позволяет распорядиться недвижимостью различными способами. В том числе приватизированная недвижимость может быть продана собственником при соблюдении условий, предусмотренных российским законодательством. Кроме того, могут произойти изменения семейного положения, проживающих в приватизированной квартире лиц, в силу чего они утрачивают родственные отношения друг с другом.

Проблемы правового характера, связанные с недвижимостью, находятся в сфере деятельности наших защитников. Высококлассные адвокаты "Правовой защиты" помогут Вам защитить Ваши права. Ждем Ваших звонков по тел. (495) 790-54-47.

Прекращение семейных правоотношений, неизменно порождающие за собой раздел имущества, ведет к спору относительно законности права пожизненного проживания лица, отказавшегося от участия в приватизации и давшим согласие на ее осуществление. По общему правилу жилищного законодательства, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется и бывший член семьи может быть выселен по требованию собственника на основании решения суда. Вместе с тем, приобретенное в результате отказа от участия в приватизации, право пожизненного проживания дает определенные преимущества.

Условием сохранности права, является имевшаяся у лица, отказавшегося от приватизации, потенциальная возможность принять участие в ней, а, следовательно, в определенный период времени на равных стать полноценным собственником приватизированного жилья. Согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения.

Войти на сайт

Именно в силу данного обстоятельства, российские суды занимают позицию, по смыслу которой право пожизненного проживания сохраняется и за лицом при прекращении им родственных отношений с собственником жилья.

Вторым существенным моментом, вызывающим опасения сохранности права пожизненного пользования, смена собственника жилого помещения. Речь идет о любом его отчуждении: купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование. И в этом случае, также суды занимают позицию в пользу «отказника» — право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу. Более того, при продаже приватизированного жилого помещения существенным условием договора, является указание в нем на лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования им после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, в котором эти лица проживают. Несоблюдение данного требования влечет невозможность заключения договора, так как не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Однако на практике существуют случаи, когда, несмотря на требование закона об указании лиц, имеющих бессрочное право пользования жилым помещением, имеет место заключение договора.

Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие.

Адвокаты "Правовой защиты" имеют большой опыт ведения в суде дел по жилищным спорам. Вы можете записаться на консультацию по телефонам: (495) 790-54-47.

Петров Михаил Игоревич © МОКА «Правовая защита»

Отказ от приватизации квартиры и права пожизненного проживания

Истице отказали в ее исковых требованиях, поскольку суд посчитал отсутствие ответчика временным. Кассационная инстанция решение оставило в силе, тогда Л подала жалобу в Верховный Суд РФ.

Отказ от приватизации не всегда гарантирует пожизненное право на квартиру

Проанализировав все обстоятельства дела, доводы судов низших инстанций, Гражданская Судебная Коллегия своим постановлением отменила все прежние решения судов и отправила дело на новое рассмотрение. Свое постановление было обосновано на других важных обстоятельствах, которые суды не учли при вынесении своих решений – правом бессрочного пользования обладают только граждане, отказавшиеся от участия в приватизации жилого помещения, которым и являлся гр. П, к которому были предъявлены исковые требования о принудительном снятии с регистрации и выселении с жилплощади. Хотя гр.

Сохраняются ли права пользования квартирой отказавшихся от ее приватизации?

Важно

Таким образом, из анализа указанных правовых норм в их совокупности и взаимосвязи следует, что сохранение бессрочного права пользования жилым помещением за членами семьи собственника, (в том числе при переходе права собственности на квартиру другому лицу) обусловлено необходимостью защиты прав граждан, которые проживали в жилом помещении на правах члена семьи нанимателя на момент заключения договора о приватизации, и продолжают проживать в этом жилом помещении. Кроме того, в данном случае возможно применение и аналогии закона (ст.

7 Жилищного кодекса Российской Федерации), а именно нормы статьи ст. 83 Жилищного кодекса РФ. Согласно п. 3 ст.

Право пожизненного проживания при отказе от приватизации

Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и статьи 292 ГК РФ?Ответ: В соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность.Согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации.

Право пожизненного проживания , в связи с отказом от приватизации .

При этом также необходимо учитывать, что отсутствие у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права».

Сохраняется ли право пожизненного проживания при отказе от приватизации

Внимание

В качестве доказательства, что вы имеете право на проживание в любой удобный для вас срок, можно указать тот факт, что вы находились в длительной командировке, или проходили долгосрочный лечебный курс в медицинском учреждении.В любом случае суд не будет рассматривать ваши требования, если нет достаточно веской законодательной основы в ваших требованиях о возврате права бессрочного проживания в квартире. Судебная практика Мировая юридическая практика никогда и не знала о праве постоянного проживания граждан, это понятие применяется только в российской юриспруденции.

Но Постановлением Пленума ВС российской Федерации внесено более-менее понятное разъяснение для применения судами законодательных актов относительно права бессрочного проживания в отношении лиц, отказавшихся от участия в приватизации. Постановление было издано 02.09.

Как отказаться от приватизации и право пожизненного проживания

Инфо

Жилищного кодекса Российской Федерации в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.Такая правовая позиция отражена, например, в Определении Челябинского областного суда от 02.07.2012 по делу N 11-4310/2012. Ответчик не только не проживает в спорном жилом помещении в настоящее время, но и не проживал в нем на момент приватизации квартиры Разрешая гражданско-правовой спор, суд указал следующее.

При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.

Сделки с жилыми помещениями имеют свои отличительные  особенности, это связано с тем,  что регулирование правоотношений в этой сфере подчинено     нормам не только   гражданского, но также   жилищного и семейного законодательства.

             Существенно влияют на природу правоотношений в жилищной сфере нормы гражданского и семейного законодательства. Эти нормы (согласно  ч.1 ст. 7 ЖК РФ) применяются всегда, когда жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством,  либо соглашением участников таких отношений, а нормы гражданского и семейного права прямо регулируют эти жилищные отношения и не противоречат их существу.

                 Сделки с жилыми помещениями затрагивают не только право собственности, но также и иные вещные права.   К этим вещным правам  отнесены следующие: 1) право пользования жилым помещением получателем ренты по договору пожизненного содержания; 2) право проживания,  основанное на завещательном отказе; 3) право пользования жилым помещением членом семьи собственника.  Кроме этого,  права пользования жилым помещением могут быть основаны на соглашении собственника с нанимателем этого помещения  или на соглашении о безвозмездном пользовании, а также на соглашении о вселении в помещение в качестве члена семьи.  Также нередки   случаи, когда   правом пользования чужими жилыми помещениями  наделены лица, находящиеся под опекой.

        С учетом этого, отражение в тексте договора   круга лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым жилым помещением, является существенным не только для   этих лиц, но и для самого приобретателя.

Практика заключения  сделок на рынке жилья изобилует случаями, когда продавец   предпочитает умолчать о наличии прав   третьих лиц на его помещение. Как правило, типовые  тексты договоров содержат  пункт, гарантирующий отсутствие запретов и обременений отчуждаемой недвижимости. Недобросовестный продавец исключает пункт  о правах третьих лиц  из договора.      В таком случае  заключаемая сделка имеет признаки недействительной сделки, совершаемой под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ).  Заблуждающейся стороной будет приобретатель.  В силу ст. 460 и 168  ГК  РФ, а также  абзаца  7 п.1 ст.20 Закона  о регистрации,  такая сделка не подлежит регистрации как недействительная.

            Следует напомнить — договор приобретения  жилого помещения считается заключенным, не  тогда,  когда стороны достигли соглашения по всем существенным вопросам («условиям» – ст.

432 ГК РФ), а с момента государственной  регистрации такого договора (ст. 558 ГК РФ). Соответственно,  переход права на жилое помещение  считается состоявшимся – в момент государственной регистрации сделки (ст. 223 ГК РФ), а не с момента оплаты и передачи помещения из рук в руки. Сделка считается  не состоявшейся,  если в государственной регистрации  отказано. 

     Налицо ситуация, при которой  реальность перехода права на жилье находится в зависимости не только от исполнения сторонами принятых по сделке обязательств (передача имущества, оплата и другое), но также  в зависимости от соблюдения сторонами предписанных законом требований и процедур. В данном случае,  вступает в действие правило, сформулированное в ст. 209 ГК РФ, которое гласит, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

            К числу существенных  условий возмездных  сделок с  жилыми помещениями,  закон (ст. ст. 552,  554, 555, 558,567 ГК РФ), относит,  помимо определения в договоре  предмета, цены, одновременной передачи жилого объекта с передачей прав на земельный участок,   также требование  указания лиц, сохраняющих права пользования помещением.          Как правило, это  условие основано на существовании неких обязательств у продавца перед третьими лицами (лицом)  и эти обязательства, по соглашению сторон сделки, возлагаются на нового собственника жилого помещения. 

           Рассмотрим по порядку  возможные случаи сохранения права пользования жилым помещением за различными субъектами после перехода права на это помещение.

           1. Сохранение права пользования по завещательному отказу.  Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном ему по завещательному отказу (отказополучатель), не лишается этого права при смене собственника в пределах срока, определенного завещанием (как правило,  этот срок устанавливается пожизненно) (п.2 ст. 1137 ГК РФ). Покупатель жилого помещения  должен знать об этом и соглашаться заключать сделку по приобретению жилья с учетом этого обстоятельства.   При регистрации такой сделки, представление документа (завещания),  порождающего эти права, либо его нотариальной копии – является обязательным.

          2. Право, основанное на договоре найма.  При заключении договора  найма жилого помещения (как социального, так и частного), собственник может быть ограничен или вообще лишен права пользования помещением, в зависимости от условий включенных сторонами  в договор найма. Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет изменения или прекращения договора. В таких случаях договор отчуждения жилого помещения должен содержать существенное условие – перечень пользователей,  в который включаются наниматель и все постоянно проживающие с ним лица.    Условия  договора найма ограничены  сроком и  должны быть известны покупателю, так как и обязательства и права наймодателя переходят на него.     При государственной регистрации сделки купли-продажи жилого помещения с условием сохранения прав нанимателя, договор найма, детализирующий обязательства сторон,    должен представляться на регистрацию и копия такого договора должна помещаться в дело правоустанавливающих документов.  

         3.Право на бессрочное проживание в жилом помещении,   сохраняется за членом (членами) семьи собственника, отказавшимися от участия  приватизации,    в случае если   в момент приватизации данного жилого помещения,   этот член семьи проживал и  имел равные права пользования этим помещением  с лицом, его приватизировавшим (ст. 19 закона №189 ФЗ от 29.12.2004 года).  Это право сохраняется также и за бывшим членом семьи собственника приватизированного жилища.  Соответственно, в случае перехода права на приватизированное жилище, не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ. Пленум Верховного суда Российской Федерации, в Постановлении от 02 июля 2009  года №14,  обобщая судебную практику применения положений Жилищного кодекса,  указал на наличие прав пользователей приватизированных жилых помещений. Суд дал разъяснение,   что,  так как  «… бывшие члены семьи, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору  социального найма помещения, без которого она была бы невозможна,  исходили из того, что право пользования этим помещением,   для них,  будет носить бессрочный характер. Следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля – продажа, мена, дарение, рента, наследование)».  Государственный регистратор, проводя правовую экспертизу документов по сделкам с приватизированными помещениями, должен учитывать права возможных пользователей и негативные последствия    Новый собственник не может выселить из жилого помещения бывших членов семьи продавца жилого помещения, если они в момент приватизации этого помещения отказались от своего права долевой собственности.  В том   случае, если продавцу удалось  скрыть факт наличия прав пользования третьих лиц,  новый собственник  он вправе заявить в суде иск о  признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения относительно потребительских качеств,  приобретенного объекта (ст. ст. 168, 178  ГК РФ).                           

     4. Права пользования лиц, вселяемых в качестве членов семьи нового собственника жилого помещения. При оформлении договоров купли-продажи жилья, сторонам сделки нет необходимости,   упоминать членов семьи покупателя в качестве лиц, сохраняющих право пользования помещением.  Это право гарантировано и защищается  законом (п.2 ст. 31 ЖК РФ) собственник жилья не вправе запретить членам своей семьи пользоваться жилым помещением.    

           На практике все чаще  возникают ситуации, когда стороны сделки приходят к соглашению сохранить право проживания продавца после перехода права на помещение к покупателю.

Право бессрочного проживания при отказе от приватизации

При этом стороны сделки не связаны семейными отношениями.        Государственный регистратор зачастую не в силах понять мотивацию и логику такой договоренности.    Включение такого  условия в договор купли-продажи в качестве существенного, должно основываться на законе, а не на договоре (ст. 558 ГК РФ). Собственник вправе вселять в жилое помещение и наделять правами пользования любых лиц, если при этом не нарушается законодательство и права третьих лиц.  Вселение в помещение, основанное только  на договоренности  (не опирающееся на статью   закона),   не  может быть отнесено к числу существенных условий договора купли-продажи жилого помещения.

     Закон связывает собственника обязанностью сохранять право на проживание за членами семьи. При этом, помимо лиц, признаваемых,  по закону,   членами одной семьи (супруг, дети и родители,  при условии их совместного проживания),  к членам одной семьи могут быть отнесены и другие родственники, а также  иные лица, вселенные собственником жилого помещения,  в качестве членов своей семьи (ст. 10 СК РФ, ст. 31 ЖК РФ). Поскольку вселение в качестве члена семьи требует документального подтверждения волеизъявления собственника и вселяемого им лица, требуется составление письменного соглашения, содержащего все условия такого вселения. Подобное соглашение не требует обязательного нотариального оформления. Таким образом, в случае, если при купле-продаже жилого помещения стороны договариваются включить в договор условие сохранить проживание продавца, обязательным приложением к такому договору может быть  соглашение о вселении бывшего собственника  в качестве члена семьи. Такое соглашение может содержать конкретные условия  пользования, иметь перечень    конкретных изолированных помещений разрешенных к пользованию, условия  оплаты потребления коммунальных услуг и другие  условия.  Включение в договор купли-продажи жилья условия сохранить проживание продавца, не основанное на соглашении о вселении в качестве члена семьи, не будет иметь юридической силы. Без отдельного соглашения  его нельзя будет отнести к числу существенных условий,  опирающихся на положения закона, так как статус пользователя не будет определен. Право пользования не связано напрямую с сохранением регистрации по месту жительства и её наличие, либо отсутствие не является определяющим условием для признания пользователя членом семьи собственника (Постановление Пленума Верховного суда РФ от 2 июля 2009 года №14). Собственник, принимающий на себя обязательства соблюдать право пользования лица, вселяемого и признаваемого членом семьи должен осознавать    правовые последствия такого шага. В то же время,  последующее отчуждение жилого помещения не  сохраняет право «вселенного в качестве члена семьи» пользоваться этим помещением.

Государственный регистратор                                                         Ковалёв С.А.               

 

Стоит ли покупать квартиру с «отказниками»?

Бывает немало случаев, когда, собираясь приобретать квартиру, покупатель обнаруживает, что в ней прописаны не только владельцы квартиры, но и их родственники, которые по разным причинам не стали участвовать в приватизации. При этом их нельзя выписать из квартиры. Есть ли выход?

О том, что делать в такой ситуации, поделился с нами наш эксперт Максим Чугунов.

Галина Р., приобретшая двухкомнатную квартиру в спальном районе г. Москвы, с удивлением обнаружила, что продавцы из квартиры выселяться не торопятся. Мало того – и новую хозяйку квартиры пускать в ее жилье не собираются. А все потому, что в квартире оказался прописан сын, недавно вернувшийся из мест заключения и не участвовавший в приватизации. Галине стоило больших трудов, расходов и длительных судебных тяжб, затянувшихся на несколько лет, чтобы выселить из новоприобретенной квартиры недобросовестных продавцов. Все это время бывшие хозяева проживали с ней под одной крышей. Но все могло быть иначе, если бы Галина проверила юридическую историю этой квартиры, а еще лучше – обратилась к профессионалам при покупке недвижимости.

Покупая квартиру, следует помнить, что в ней могут быть прописаны как владельцы жилья, так и люди, отказавшиеся от приватизации, но имеющие при этом право бессрочного пользования (проживания, которое прекращается в случае добровольной перемены места жительства) в данном помещении, так называемые «отказники». Это могут быть, к примеру, родители, которые отказались от своей доли в пользу детей. При этом собственники могут продать квартиру без согласования с «отказниками», но по закону, последние имеют те же права и обязанности, что и владельцы жилья, только с некоторыми ограничениями. «Отказники» могут – и обязаны – принимать участие в оплате коммунальных услуг, нести ответственность за долги по квартплате. Но не могут сдать или продать квартиру без согласия владельцев квартиры, а также прописать в ней кого-либо. Исключением являются случаи прописки несовершеннолетних детей родителями по месту своей регистрации. Есть и особая привилегия «отказников», которая заключается в том, что бывший член семьи не утрачивает право проживания в квартире, если между ним и владельцем квартиры прекратились семейные отношения. Статья 31 ЖК РФ при этом на них не распространяется, даже если собственник квартиры решится продать, обменять, подарить или передать жилье в наследство. Проживать в данном помещении «отказники» могут пожизненно, если только, конечно, сами добровольно не откажутся от этого.

Чтобы не попасть в неприятное положение при покупке квартиры, необходимо проверить ее юридическую историю, и тогда выяснится, есть ли на квартире обременение, — поясняет М. Чугунов. —  В таком случае лучше от такой сделки отказаться, потому что слишком велик риск, что «отказники» возникнут в любой момент, даже через много лет, и даже если проживают в другом месте. При этом суды чаще всего принимают сторону «отказников». Если все же покупатель решается на приобретение данного жилья, то свести риски к минимуму можно лишь одним способом. В такой ситуации должна произойти только добровольная перемена места жительства до сделки, которая нотариально удостоверена подтверждением, что сделано это добровольно.

Чем грозит отказ от приватизации и право пожизненного проживания

Все остальные варианты как: приобретать отказнику жилье, эквивалентное той доле, от которой он в свое время отказался, или выплатить стоимость этой доли, или предоставить решить данный вопрос продавцу жилья, чтобы тот нотариально заверил заявление «отказника» о том, что тот не будет претендовать на данную жилплощадь – работать не будут! И даже прописывая в договоре купли-продажи, что «отказник» обязан съехать на новое место жительства и сняться с регистрационного учета, это тоже юридически ничего не даст, так как заключенный договор не может создавать обязательства для третьих лиц.  

Другой способ – самый длительный и не всегда надежный – это решение вопроса в судебном порядке, когда человек, проживавший в квартире, утрачивает право проживания в квартире в результате судебного решения. При этом должно быть доказано, что «отказник» добровольно переехал на новое место жительства и не стал пользоваться своим правом бессрочного проживания на бывшей жилплощади. К этому способу прибегают только тогда, когда квартира уже куплена.

Чтобы избежать всяческих проблем, обращайтесь в наше агентство за профессиональной помощью!

Настоятельно рекомендуем нашу новую услугу: помощь в получении ипотеки

Дополнительные советы риэлторов:

Проблемные квартиры

На что нужно обратить внимание перед покупкой квартиры?

Мошенники по аренде квартир

Вы получили отказ по приватизации квартиры — что делать?

Можно ли вернуть аванс за квартиру?

Как лучше передать денежные средства за квартиру?

Какие минусы могут быть, когда юридическую чистоту квартиры проверяет нотариус?

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *