Отличие заказчика от застройщика

Далеко не всегда собственник или владелец земельного участка самостоятельно руководит процессом строительства капитальных объектов. Непосредственно выполнением строительных работ, как правило, занимается генеральный подрядчик. Однако строительство капитальных объектов не обходится без необходимой разрешительной документации (проектной документации с положительным заключением государственной экспертизы, разрешения на строительство), получение которой к функциям генерального подрядчика не относится. Процесс оформления разрешительной документации сложен и требует обладания соответствующими силами и средствами. В связи с этим у застройщика возникает потребность в привлечении специализированной организации — технического заказчика.

Понятие технического заказчика

Понятие технического заказчика закреплено в п. 22 ст. 1 ГрК РФ, из анализа которого можно выделить следующие особенности правового статуса технического заказчика. Во-первых, следует отметить, что техническим заказчиком может быть как физическое лицо, действующее на профессиональной основе, так и юридическое лицо.
Во-вторых, застройщик уполномочивает технического заказчика от имени застройщика заключать следующие виды договоров:
— на выполнение инженерных изысканий;
— на подготовку проектной документации;
— на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства.
То есть технический заказчик от имени застройщика взаимодействует с организациями, выполняющими инженерно-геологические и геодезические изыскания, проектными фирмами, генеральным подрядчиком и подрядчиками.
В-третьих, технический заказчик выполняет следующие функции:
— подготавливает задания на выполнение инженерных изысканий, разработку проектной документации, выполнение строительных работ;
— предоставляет геологам, геодезистам, проектировщикам материалы и документы, необходимые для выполнения ими работ (исходные документы и материалы);
— утверждает проектную документацию;
— подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;
— осуществляет иные функции (например, строительный контроль (ч. 2 ст. 53 ГрК РФ)).
Не стоит путать правовой статус застройщика и технического заказчика. Согласно п. 16 ст. 1 ГрК РФ застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. С учетом вышеуказанных положений можно сделать вывод, что технический заказчик не является лицом, осуществляющим строительство, он исполняет некоторые представительские функции застройщика (Постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2014 N 15АП-836/2014 по делу N А32-9696/2013, ФАС МО от 16.01.2014 N Ф05-16283/2013 по делу N А40-124446/12-129-930).

К сведению. Привлечение технического заказчика не является обязательным. Застройщик (заказчик строительства) вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно.

Функции технического заказчика и функции организации, осуществляющей строительный надзор, также различны. На это, в частности, указано в Постановлении ФАС ЦО от 16.04.2013 по делу N А35-7284/2011. Не следует путать технического заказчика с инженерной организацией, с которой застройщик заключает договоры на осуществление контроля и надзора за строительством и принятие от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком (ст. 749 ГК РФ).

Нюансы деятельности заказчика

Функции технического заказчика намного шире, он также может одновременно являться и инженерной организацией.

Гражданско-правовая ответственность технического заказчика

Ответственность определяется исходя из условий договора, заключенного с застройщиком. По общему правилу технический заказчик выполняет лишь определенные представительские функции застройщика, в определенной мере его можно назвать профессиональным представителем застройщика по строительству капитального объекта, поэтому застройщик вправе предъявить требования к техническому заказчику только при ненадлежащем выполнении таких представительских функций.
Определение в договоре конкретных функций застройщика и технического заказчика является очень важным. Довольно часто застройщики, заключая договор генерального подряда, считают, что они тем самым передают генподрядчику функции технического заказчика. Однако статус генподрядчика и технического заказчика различен, так как генподрядчик непосредственно обеспечивает выполнение работ по строительству капитального объекта в установленный срок, а какие-либо представительские функции он не выполняет.
В связи с этим заключение договора с техническим заказчиком является обязательным. В противном случае генподрядчик не приобретает статуса технического заказчика, а значит, застройщик лишается права предъявлять к нему какие-либо требования. В качестве примера можно привести Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2014 N 09АП-6979/2014-ГК по делу N А40-116190/13. В этом деле застройщик требовал взыскания с генподрядчика неустойки за несвоевременное получение им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В ходе судебного разбирательства было установлено, что генподрядчик не является техническим заказчиком по спорному объекту, соответствующего договора с согласованием всех его существенных условий с генподрядчиком не заключалось. Застройщик не выдавал генподрядчику доверенность на представление интересов в соответствующих органах, в частности на сдачу документов и получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию следует, что оно выдано именно застройщику. Доказательств того, что генподрядчик принимал участие в процедуре получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также доказательств того, что позднее получение разрешения было вызвано какими-либо действиями (бездействием) генподрядчика, в материалы дела не представлено. На основании вышеизложенного суд сделал вывод, что генподрядчик может быть привлечен к ответственности только за нарушение сроков выполнения работ. Оснований для привлечения генподрядчика к ответственности за просрочку получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию суд не усмотрел.
Предъявляя требования к техническому заказчику, необходимо соблюдать общие правила. Так, требования должны быть заявлены в пределах срока исковой давности. Например, в Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2014 N 09АП-20550/2014-ГК по делу N А40-31693/13 суд отказал застройщику в иске об устранении недостатков в выполненных работах ввиду пропуска срока исковой давности. Судом было установлено, что гарантийный срок на объект прошел, доказательства возникновения недостатков до передачи результата работ отсутствовали.

Обратите внимание! Некоторые суды считают, что технический заказчик, не являясь лицом, осуществляющим строительство, и осуществляя лишь некоторые представительские функции застройщика, не несет ответственности за качество работ, выполненных лицом, осуществляющим строительство, — подрядчиком (Постановление ФАС МО от 16.01.2014 N Ф05-16283/2013 по делу N А40-124446/12-129-930).

Не стоит забывать, что в случае строительства капитального объекта без разрешительной документации и признания его самовольной постройкой технического заказчика крайне сложно обязать снести самовольную постройку и привести земельный участок в первоначальное состояние. Так, в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2014 N 15АП-836/2014 арбитры отказали в требовании к техническому заказчику о сносе самовольной постройки, указав, что по смыслу абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является лицо, по заданию которого была произведена самовольная постройка. Технический заказчик не является лицом, осуществляющим строительство, он исполняет некоторые представительские функции застройщика. Требование о сносе самовольной постройки должно быть предъявлено к застройщику.

Административная ответственность технического заказчика

Итак, технический заказчик, как правило, осуществляет представительские функции, действий по непосредственному строительству он не совершает. В связи с этим интересен вопрос привлечения его к административной ответственности.
Судебная практика подтверждает, что техзаказчик может быть привлечен к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.4 "Нарушение обязательных требований в области строительства и применения строительных материалов (изделий)" КоАП РФ за утверждение проектной документации в отсутствие положительного заключения экспертизы данной документации (Постановление ФАС МО от 24.09.2013 по делу N А40-5903/13-154-54, Определение ВАС РФ от 27.11.2013 N ВАС-16411/13).
В другом деле суд также признал правомерным взыскание с технического заказчика штрафа на основании ч. 1 ст. 9.4 КоАП РФ. Основанием для проведения проверки стала жалоба жильца одного из домов на появление трещин, которые стали увеличиваться в размерах. В ходе проверки было установлено нарушение требований п. п. 2, 6 Положения о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21.06.2010 N 468, а именно:
— допущено производство работ по устройству конструкций тоннеля до проведения защитных мероприятий для окружающей застройки;
— осуществлялся допуск на производственную территорию (строительную площадку) посторонних лиц.
Девятый арбитражный апелляционный суд подтвердил обоснованность наложения штрафа (Постановление от 24.04.2014 N 09АП-11372/2014-АК по делу N А40-159532/13), а ВАС не нашел оснований для пересмотра дела (Определение от 29.07.2014 N ВАС-9693/14).

О получении допуска СРО

Немаловажным является вопрос о необходимости наличия у технического заказчика свидетельства о допуске СРО к работам по организации строительства. Конкретных примеров в судебной практике по этому вопросу пока не было, однако здесь возможно применение схожей практики по застройщику, так как функции их почти идентичны.
Существует судебная практика, в соответствии с которой свидетельство о допуске к работам по осуществлению строительного контроля является обязательным как для лица, производящего строительный контроль по заданию застройщика или заказчика на основании договора, так и для самого застройщика, если последний осуществляет строительный контроль самостоятельно (собственными силами) <1>. В качестве примера назовем Постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2011 N 17АП-5024/2011-АК по делу N А60-7214/2011 <2> и от 05.06.2013 N 17АП-5069/2013-АКу по делу N А60-3434/2013 <3>.
———————————
<1> Подробнее об этом см. в статье А.М. Ростошинского "Строительный контроль застройщика и допуск СРО" (N 10, 2013).
<2> Определением ВАС РФ от 09.11.2011 N ВАС-14190/11 указанное Постановление оставлено в силе.
<3> Определением ВАС РФ от 01.08.2013 N ВАС-10699/13 указанное Постановление оставлено в силе.

Однако имеются судебные решения, в которых арбитры делают вывод, что застройщик не обязан обладать свидетельством о допуске СРО "Организация строительства". Так, в Решении Арбитражного суда Республики Карелия от 29.05.2013 по делу N А26-1446/2013 указано: исходя из буквального толкования п. 33 Перечня, утвержденного Приказом Минрегиона России от 30.12.2009 N 624, свидетельство о допуске к работам по организации строительства должно иметь лицо, привлекаемое застройщиком или заказчиком к выполнению таких работ на основании договора и имеющее статус генерального подрядчика. Данное лицо и является субъектом ответственности по ч. 1 ст. 9.5.1 КоАП РФ. Распространение на застройщика положений, устанавливающих повышенные требования к генеральному подрядчику либо к иному лицу, привлекаемому застройщиком или заказчиком по договору, а именно: расширительное толкование положений п. 33 Перечня, утвержденного Приказом Минрегиона России от 30.12.2009 N 624, в части возложения на застройщика или заказчика обязанности по получению свидетельства о допуске к выполнению работ по организации строительства в случае самостоятельного осуществления таких работ, не допустимо.

* * *

В заключение сделаем некоторые выводы:
— технический заказчик не является лицом, осуществляющим строительство, он исполняет некоторые представительские функции застройщика;
— в функции технического заказчика входит взаимодействие с инженерными компаниями, генеральным подрядчиком, генеральным проектировщиком и заказчиком инженерно-геологических, геодезических изысканий;
— если технический заказчик самостоятельно не осуществляет строительство и не является генеральным подрядчиком, он не отвечает за качество результата строительных работ и выполнение их в срок;
— при заключении договора на выполнение функций технического заказчика муниципальные и федеральные органы должны соблюдать требования антимонопольного законодательства (Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции") и положения Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (Постановление ФАС ЦО от 16.04.2013 по делу N А35-7284/2011).

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Одними из субъектов инвестиционной деятельности, участниками капитального строительства являются заказчики или застройщики, или заказчики-застройщики – по сути, это одно и то же.

В статье приведен ряд определений понятиям «заказчик», «застройщик» и «заказчик-застройщик». Разберемся поподробнее, кто есть кто.

Заказчик

  1. Согласно статье 702 Гражданского кодекса заказчиком является сторона договора подряда, которая обязывает другую сторону – подрядчика – выполнить по соответствующему заданию определенную работу и сдать ее результат; заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
  2. Заказчик — юридическое или физическое лицо, обратившееся с заказом к другому лицу — изготовителю, продавцу, поставщику товаров и услуг (подрядчику). В качестве заказчика могут выступать правительство, государственные органы, учреждения, организации, предприятия, граждане (Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. «Современный экономический словарь» (ИНФРА-М, 2006)).
  3. Согласно п. 3 статьи 4 Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» заказчиками являются уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними.

Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

Застройщик

  1. Застройщик согласно п. 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 214-ФЗ – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
  2. Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

    В чем отличие Заказчика, Застройщика и Заказчика-застройщика

    Такое определение дается в пп. 16 статьи 1 Градостроительного кодекса.

Заказчик-застройщик

  1. В соответствии с Положением о заказчике-застройщике, едином заказчике, дирекции строящегося предприятия и техническом надзоре, утвержденным Постановлением Госстроя СССР от 02.02.1988 №16 заказчик-застройщик – это юридическое лицо, которое распоряжается денежными средствами, выделяемыми на финансирование капитальных вложений, а также всеми материальными ценностями, учитываемыми на балансе капитального строительства, несет ответственность за ввод в действие в установленные сроки производственных мощностей и объектов, сооружаемых в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, за своевременную подготовку их к эксплуатации, обеспечение высокого уровня архитектуры и градостроительства, проектных решений и качества строительства, определение и соблюдение утвержденной сметной стоимости строительства, договорных цен (не допуская необоснованного их превышения), своевременную поставку оборудования, а также оплату выполненных строительно-монтажных работ и поставляемого оборудования.
  2. Заказчиками-застройщиками по стройкам и объектам, включенным в перечень (далее — заказчики-застройщики), могут являться:
    а) государственные или муниципальные учреждения, в том числе дирекции строящихся объектов, образованные в форме учреждения (далее — дирекция);

    б) государственные и муниципальные унитарные предприятия, в том числе дирекции строящихся объектов, образованные в форме государственного или муниципального унитарного предприятия на праве оперативного управления (далее — дирекция);

    в) негосударственные коммерческие организации, которым государственные капитальные вложения на финансирование принадлежащих им строек и объектов, включенных в перечень, предоставлены при условии передачи в собственность Российской Федерации части акций (паев) этих организаций в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;

    г) органы государственной власти Российской Федерации и их территориальные органы в отношении включенных в перечень строек и объектов, находящихся у них в оперативном управлении
    (п. 7 Постановления Правительства РФ от 11.10.2001 №714 «Об утверждении положения о формировании перечня строек и объектов для федеральных государственных нужд и их финансировании за счет средств федерального бюджета».

Несмотря на такие различия в представленных нами определениях, следует сказать, что чаще всего слова «заказчик», «застройщик» или «заказчик-застройщик» употребляются как одинаковые по смыслу.

Гражданско-правовые отношения в строительной отрасли вызывают множество вопросов у непосвящённой публики. В договорах между конечным потребителем и исполнителем работ часто фигурирует такое лицо, как заказчик. Впрочем, в его качестве порой выступает и обычное физическое лицо. Кто это и чем он отличается от застройщика? Попробуем разобраться в этом вопросе и понять разницу.

Определение

Заказчик – лицо, которое заказывает выполнение работ, оказание услуг или изготовление продукции, как правило, на возмездной основе. Его основная обязанность – своевременный приём результатов труда с последующей их оплатой. Заказчиком может быть физическое или юридическое лицо, государство, территориально-административная единица.

Застройщик – юридическое лицо, осуществляющее выполнение работ по возведению, реконструкции, введению в эксплуатацию зданий и сооружений на возмездной основе. В его обязанности входит общее руководство процессом, исполнение планов, отчёт о затраченных средствах.

Сравнение

Таким образом, отличия между данными понятиями существенны, главным образом, в строительной отрасли.

Блокировка

Заказчик – это организатор процессов, который привлекает средства или выделяет собственные деньги, согласует объём предстоящих работ и несёт ответственность за их своевременную оплату. В данном качестве может выступать государство, его административно-территориальный орган, а также физическое или юридическое лицо.

Застройщик проводит изыскательные и проектировочные работы, после чего приступает к исполнению основной задачи. Если речь идёт о возведении многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, то такие проекты может реализовывать только юридическое лицо. Застройщик также может выступать в качестве генерального подрядчика и привлекать субподрядчиков на условиях, оговоренных законодательством

Выводы TheDifference.ru

  1. Содержание. Заказчик – это организатор строительства, а застройщик – исполнитель поставленных задач.
  2. Организационно-правовая форма. В качестве застройщика при возведении объектов недвижимости может выступать только юридическое лицо, в качестве заказчика – ещё и физическое.
  3. Требования к лицу. Заказчик только оплачивает реализацию проекта, в то время как застройщик должен обладать необходимым оборудованием, персоналом и допусками СРО.

Заказчик

В строительстве, Заказчик (лицо, которое заказывает строительство или реконструкцию объекта) заключает договор строительного подряда с подрядчиком. Договор строительного подряда регулируется пар. 3 гл. 37 Гражданского кодекса России (ГК РФ). В ГК РФ стороны договора подряда (в том числе строительного) именуются как Заказчик и Порядчик:

"По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его." (п. 1 ст. 702 ГК РФ).

То есть заказчиком может быть и подрядчик, если он заключит договор строительного подряда, как заказчик, с субподрядчиком.

Пример

Компания А заключила договор строительного подряда № 1 со строительной Компанией Б для строительства производственного цеха.

Для исполнения этого договора, Компания Б заключила договор строительного подряда № 2 со строительной Компанией В, поручив ей выполнение части работ по строительству производственного цеха.

В договоре 1:

Компания А — Заказчик

Компания Б — Подрядчик

В договоре 2:

Компания Б — Заказчик

Компания В — Подрядчик

Застройщик

Застройщик — лицо, которое обеспечивает строительство объектов на принадлежащем ему земельном участке (ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). То есть главный признак застройщика — что строительство происходит на принадлежащем ему земельном участке. В большинстве случаев Застройщик и выступает Заказчиком в строительстве, привлекая подрядчиков по договору. Иногда такого Застройщика именуют Заказчик-Застройщик.

Застройщик не обязательно должен иметь право собственности на земельный участок, на котором строится объект. Застройщик может обеспечивать строительство объекта и, к примеру, на арендованном земельном участке.

правоведение

Застройщик может привлекать инвесторов для строительства объекта. В этом случае, застройщик получает целевые средства от инвесторов, контролирует ход строительства и обеспечивает передачу результата строительных работ инвесторам (в их части).

Пример

Застройщик строит здание офисного центра. Застройщик привлек Инвестора. Застройщик по инвестиционному договору обязуется передать в собственность 1000 метров офисной площади в построенном здании инвестору.

Технический заказчик

Технический заказчик — лицо, выполняющее за плату функцию заказчика в строительстве. Для этого, это лицо заключает договор с застройщиком на выполнение функции заказчика в строительстве (ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Привлечение Технического заказчика обусловлено особенностями строительства. Учитывая, что эта отрасль чрезвычайно сложна и ответственна, то иногда заказчик, у которого не хватает опыта в строительстве (или не достаточно своего ресурса), нанимает профессиональную организацию, которая по договору (технический надзор, технической заказ) выполняет функцию заказчика. Такая профессиональная организация выступает в роли Технического заказчика.

Дополнительно

Материалы по теме "Строительство, Недвижимость"

Строительство

Договор строительного подряда

Застройщик

Технический заказчик

Генеральный подрядчик

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *