Собственник нежилого помещения физическое лицо

Содержание

Подробно о вопросе, может ли физическое лицо сдавать в аренду нежилое помещение

Российское законодательство не ограничивает право граждан владеть недвижимостью – и многие люди имеют в собственности нежилые помещения. Но вот насколько активно они могут ими распоряжаться?

Имеет ли право гражданин, в частности, сдать в аренду или снять этот вид имущества? Разберёмся, что конкретно на этот счёт сказано в ныне действующем законе.

Нужно ли для операций с такой недвижимостью оформлять ИП?

Статья 608 ГК РФ. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Можно ли физлицу быть арендодателем?

Для организации

Соответственно и запрета на сдачу в аренду недвижимости от физлица юрлицу с точки зрения действующего законодательства нет – и в обозримом времени не ожидается.

Для другого физлица

Есть ли ограничения?

Единственное ограничение для аренды, установленное законом – это необходимость платить налоги. НДФЛ никто не отменял – и потому если физлицо сдает в аренду нежилое помещение, необходимо будет заплатить:

Можно ли заключить договор в качестве арендатора?

Другое дело, что аренда явно коммерческой недвижимости может вызвать вопросы со стороны контролирующих органов – и даже спровоцировать проверку. Но сам по себе закон запрета на такие действия не содержит.

Заключение

Таким образом, имея в своей собственности нежилую недвижимость, гражданин вправе сдавать её, не регистрируясь в качестве ИП в ЕГРИП. В том случае, если сделка была разовой и не имеет признаков систематичности, никаких препятствий закон не устанавливает.

Вопросы могут возникнуть лишь в тех случаях, когда объект носит явные признаки коммерческого предназначения – но даже в этой ситуации прямого законодательного запрета нет.

+7 (812) 309-50-38 (Санкт-Петербург)

Физическое лицо сдает в аренду нежилое помещение юридическому лицу

Насколько я понимаю, физическое лицо может сдавать в аренду

помещение юр.лицу или индивидуальному предпринимателю.

При этом юр.лицо или ИП сам выплачивает НДФЛ физ.лица от арендной платы.

Вопрос: нужно ли физическому лицу, которое сдаёт нежилое

помещение (гараж или хоз.постройку) индивидуальному предпринимателю,

а) менять статус помещения (если да, то какой это должен быть статус?)

и б) регистрироваться как ИП, чтобы не попасть под ответственность

за незаконную предпринимательскую деятельность?

Ответы юристов (2)

Менять назначение нежилого помещения не требуется, сдавать будете именно в том виде в котором есть.

По поводу ИП нет однозначного ответа.

Вопрос: О налогообложении доходов физлица от сдачи в аренду нежилого помещения.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 22 июля г. N 03-11-12/43108, от 24 июня г. N 03-11-11/37017

Статьей 23 ГК РФ предусмотрено, что гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Порядок государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя установлен статьей 22.1 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Доходы, полученные от сдачи в аренду имущества (нежилого помещения), подлежат налогообложению как доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности.

При этом индивидуальный предприниматель имеет возможность самостоятельно выбирать режим налогообложения для своей предпринимательской деятельности.

Но иногда, в зависимости от суммы доходов, это бывает выгоднее чем с Вас будут удерживать 13% НДФЛ.

Уточнение клиента

Правильно ли я понимаю, что сдавая помещение как физ.лицо (на свой страх и риск), возможен вариант, при котором ИП будет платить за меня НДФЛ?

Может ли физическое лицо сдавать в аренду нежилое помещение

По аналогии с заработной платой, когда НДФЛ сотрудника вместо него платит работодатель?

12 Января , 14:53

Не просто возможен, а обязателен с точки зрения закона.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 27 февраля г. N 03-04-06/5601

Невозможность удержать налог в рассматриваемом случае отсутствует.

и таможенно-тарифной политики

Ищете ответ?

Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Физическое лицо сдает в аренду нежилое помещение юридическому лицу

Москва, Бескудниковский б-р, д. 6, к. 3

Физические лица

Юридические лица

Для сдачи в аренду нежилых помещений необходим ли физическому лицу статус индивидуального предпринимателя?

Согласно п.1ст.23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве ИП.

Осуществление физическим лицом предпринимательской деятельности без государственной регистрации в зависимости от обстоятельств может явиться основанием для привлечения его к административной ( ч.1ст.14.1 КоАП РФ) или уголовной (ст.171 УК РФ) ответственности.

Как отмечает судебная практика, а также подчеркивают в своих разъяснениях Минфин России и налоговые органы, о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

#8212; изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

#8212; хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

#8212; взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;

#8212; устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Однако вопрос о квалификации действий по сдаче нежилого помещения в аренду как предпринимательской деятельности гражданина окончательно может быть решен только судом с учетом совокупности конкретных обстоятельств.

Комментариев пока нет!

В тех случаях, когда собственник коммерческой недвижимости не может либо не хочет использовать ее по назначению, а возможности продажи пока нет (или вообще не планируется), встает вопрос об аренде.

Известно, что коммерческую недвижимость в аренду сдать намного сложнее, нежели жилую. Ведь в первом случае, квадратные метры должны отвечать потребностям рынка на данный момент. Ведь коммерческая недвижимость различается по типу, а значит, если у вас в собственности салон красоты, а в данный момент высокий спрос на кафе или магазины, то процедура поиска клиента может затянуться на неопределенный срок. С жилой недвижимостью, особенно в больших городах, все намного проще: спрос на квартиры. комнаты и пр. всегда высокий.

Но несмотря на это, коммерческая недвижимость продается, покупается, оформляется в залог и сдается в аренду и т.д. Если правильно подойти к процессу, и правильно оценивать стоимость недвижимости, желанного клиента будет найти намного проще.

В данной статье мы разберем процедуру сдачи коммерческой недвижимости в аренду, а также дадим несколько рекомендаций, при следовании которым собственники сократят существенно сократят сроки поиска арендатора.

Как быстро сдать коммерческую недвижимость в аренду: возможные варианты

Любой специалист вам скажет, что все, что касается недвижимости (тем более коммерческой) никак не соотносится с понятием "быстро". Даже в тех случаях, когда речь идет об аренде жилой недвижимости, люди подолгу не могут определиться с конечным вариантом, т.к. предложения, к счастью, всегда в избытке. Если же мы говорим о коммерческой недвижимости, то подразумеваем, что речь идет о бизнесе, значит, потенциальный арендатор будет еще дотошнее рассматривать все доступные варианты, т.к. будущая площадь должна максимально соответствовать потребностям бизнеса.

Сдача в аренду физ лицом

Иначе, будет большая вероятность возможных убытков. Далее мы в отдельности рассмотрим несколько вариантов, которые могут помочь владельцу коммерческой недвижимости сдать таковую в аренду как можно быстрее.

Обращение в риэлторское агентство

Многие ошибочно полагают, что агентства недвижимости имеют дело только с жилым сегментом. Это далеко не так, потому что, каждое уважающее себя агентство работает как с жилой, так и с нежилой недвижимостью, любых площадей, месторасположения, и состояния.

Дело в том, что подобные агентства являются некими посредниками между собственником и арендатором. Т.е. к ним может обратиться не только тот гражданин, который хочет сдать свои коммерческие квадратные метры в аренду, но и тот, кто подыскивает подходящую площадку для своего дела. Получается, что у риэлторского агентства имеется специальная база, в которой содержаться как соискатели на аренду коммерческой недвижимости, так и те, кто хочет эту самую недвижимость сдать в аренду. Когда поступает соответствующее предложение, происходит анализ существующих запросов на аренду. А значит при совпадении интересов сторон, вполне может быть и так, что сегодня вы обращаетесь в агентство, а уже завтра подписываете договор аренды. Т.е. на все может уйти буквально несколько дней. Если в базе не оказывается соответствующего запроса, то агентство займется поиском клиента, что также будет намного быстрее, нежели поиски арендатора самостоятельно.

Подобный вариант подходит для тех, кому не жалко (и у кого они имеются) денег на оплату услуг риэлторов. Дело в том, что обычно у таких агентств не установлено какой-либо фиксированной таксы за услуги, т.к. работают они, как правило за комиссию. Величина комиссионного сбора представляет собой процент от суммы сделки. К примеру, если вы планируете сдать недвижимость за 100 тыс. рублей в месяц, с предоплатой за 3 месяца, то заплатить придется порядка 8-10% от итоговой суммы, что может составить примерно 30 тыс. рублей. И так было всегда, т.к. за скорость нужно платить.

Снижение цены ниже рыночного минимума

Конечно, не совсем корректно называть данный вариант оптимальным, но в условиях срочности или полного отсутствия соискателей на ваши квадратные метры, и он может стать тем решением, при котором проблема может решиться сама собой.

Самое главное, что данный метод является наименее затратным (с той точки зрения, что вам никому и ни за что не придется платить) и наиболее простым. Для этого необходимо всего лишь поверхностно изучить рыночные цены на аналогичную недвижимость на данный момент. Это можно проделать следующими способами:

  • посредством сети интернет
  • изучив объявления в газетах
  • обратиться за бесплатной консультацией в агентство недвижимости (можно и по телефону)

После того, как вы обзаведетесь данными относительно существующих цен на аналогичную коммерческую недвижимость, для того что бы именно быстро сдать ваши квадратные в аренду, необходимо рыночный показатель немного занизить (на сколько именно точно, трудно сказать, т.к. это зависит от множества факторов). Т.е. если, к примеру, у вас в собственности помещение площадью 500 кв. метров и вы его сдаете за 100 тыс. руб. в месяц, а аналогичная недвижимость в вашем регионе сдается за 120-150 тыс. рублей, то высока вероятность того, что потенциальный арендатор обратит внимание именно на ваш вариант. Следует всегда помнить, что цена за кв. метр для любого бизнесмена (арендатора) является далеко не самым малозначащим показателем.

Как физлицу сдать в аренду коммерческую недвижимость в 2016 году

По большому счету, особой разницы в процедуре сдачи коммерческой недвижимости в зависимости от субъекта-собственника, нет. В обоих случаях процесс может затянуться на долгое время, либо закончиться в течение нескольких дней.

Но, к слову, если собственником выступает юридическое лицо, то в таких случаях все происходит намного проще. Ведь действующая организация занимает нишу в определенном сегменте рынка, а значит в курсе всех его особенностей. предложение о сдачи недвижимости обычно направляется организациям, также работающим в данном сегменте, и вопрос в большинстве случаев снимается сам собой.

В случаях, когда собственником выступает физическое лицо, все немного сложнее. Ведь довольно часто рядовые граждане получают коммерческие квадратные метры в наследство (реже в дар), либо покупают их по приемлемой цене, планируя в будущем "выжать" каким-либо способом из данной недвижимости прибыль. В подавляющем большинстве случаев, речь конечно идет об аренде, и намного реже встречаются случаи, когда физлицо собирается запускать собственный бизнес.

Для того, чтобы физлицу сдать в аренду коммерческую недвижимость, необходимо соблюсти следующие элементарные правила:

  • привести в порядок документацию
  • придать недвижимости "товарный вид" (сделать ремонт)
  • обратиться за помощью в специализированные компании (о чем мы говорили выше)

Т.е. наличие свежего косметического ремонта может существенно ускорить процесс поиска арендатора. Ведь большинство бизнесменов предпочитают снимать уже готовую недвижимость, и тем самым не тратить время на приведения ее в порядок. Ниже мы расскажем о том, как сдать коммерческую недвижимость без ремонта.

Как сдать коммерческую недвижимость в аренду без ремонта и в плохом состоянии

Данный вопрос встает перед многими собственниками, коммерческая недвижимость которых находится в плачевном либо удовлетворительном состоянии. Другими словами, таковой требуется срочный ремонт, иначе поиск арендатора может затянуться на годы.

Специалисты выделяют один вариант, посредством которого можно решить данную проблему. Суть его заключается в том, что арендатор по договору аренды освобождается от внесения арендных платежей, но тем самым обязуется произвести ремонт, по стоимости соразмерный со сроками неуплаты аренды. Т.е. если вы планируете сдать недвижимость по цене в размере 50 тыс. в месяц, а производство ремонта требует вложение примерно 150 тыс. рублей, то вы попросту предлагаете арендатору произвести ремонт, в обмен на освобождение от арендой платы в течение первых 3-х месяцев.

Налоги при сдаче в аренду нежилого помещения

Организация вправе передать нежилые помещения в аренду физическому лицу

Первый Столичный Юридический Центр

г. Москва, Георгиевский пер., д.1, стр.1, 2 этаж

(985) 763-90-66;(495) 776-13-39

 

Организация вправе передать нежилые помещения в аренду физическому лицу

 

ООО является собственником здания и сдает в аренду нежилые помещения под офисы.

Вопрос:Имеет ли общество право передать нежилые помещения в аренду физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Организация вправе передать нежилые помещения в аренду физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем.

Обоснование вывода:

Специальных норм, регулирующих правоотношения в рамках договора аренды нежилого помещения, ГК РФ не содержит, а общие положения об аренде(параграф первый гл. 34 ГК РФ) никаких ограничений по субъектному составу договора не устанавливают. Отсюда следует, что арендатором нежилого помещения может выступать любое дееспособное физическое лицо.

В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества. Сразу отметим, что использование нежилых помещений для проживания граждан законом не допускается.

Тот факт, что физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем(арендатор), будет использовать арендованные нежилые помещения в целях осуществления предпринимательской деятельности, не является основанием для признания договора аренды недействительным или незаключенным(смотрите также постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 9 марта 2004 г. N А33-3839/03-С2-Ф02-744/04-С2).

Кроме того, очевидно, что заключение договора аренды порождает лишь право арендатора требовать передачи ему вещи в пользование(во владение и пользование)(ст. 606 ГК РФ). Само по себе заключение такого договора не свидетельствует о ведении арендатором предпринимательской деятельности(п. 1 ст. 2 ГК РФ). Статус же индивидуального предпринимателя может быть приобретен арендатором и после заключения договора, например тогда, когда он фактически начнет использовать это имущество для предпринимательской деятельности.

Таким образом, законом не запрещено передавать нежилые помещения в аренду физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями. Для арендодателя заключение договора с таким лицом негативных правовых последствий не влечет.

Что же касается правовых последствий использования нежилых помещений в целях ведения предпринимательской деятельности для арендатора, то следует учитывать, что занятие предпринимательской деятельностью без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя является незаконным и может повлечь привлечение такого лица к административной(ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ) или уголовной(ст. 171 УК РФ) ответственности. Кроме того, гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, не зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, не вправе ссылаться в отношении заключенных им сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила ГК РФ об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности(ст. 23 ГК РФ).

Автор: Бахтина Анастасия, Александров Алексей

Специалисты нашего Центра окажут Вам юридическую помощь по следующим категориям судебных дел, вытекающим из договора аренды недвижимости:

  • О признании договора аренды недвижимости недействительным.
  • Об обязании заключить договор аренды недвижимости.
  • О переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
  • О взыскании задолженности по арендной плате(ст. ст. 309, 614 ГК) и санкций за неуплату или просрочку уплаты арендных платежей.
  • О возмещении убытков.

Первый Столичный Юридический Центр.

Наш e-mail: 6494149@bk.ru

Наши телефоны:

1. 8(985) 763-90-66

2. 8(495) 776-13-39

3. 8(985) 776 13 39

Наш адрес: Москва, Георгиевский переулок, дом 1, строение1, 2-3 этаж

Договор аренды, Договор аренды помещения, Заключение договора, Заключение договора аренды, Условия аренды, Условия договора аренды

07.02.2012, 1645 просмотров.

Для арендодателей часто самым подходящим налоговым режимом является УСН «доходы», но выводы для каждого конкретного случая лучше проверять вычислениями. Пример расчетов и 4 ситуации, когда лучше выбрать другой режим.

Для организаций и предпринимателей налогообложение сдачи в аренду недвижимости возможно в нескольких вариантах. В каждом – есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим, какие отчисления в бюджет ждут собственника недвижимости, и как выбрать оптимальный налоговый режим.

Специальные налоговые режимы для арендодателя

Спецрежимы (УСН, ЕНВД, ПСН) отличаются простотой учета и отчетности, уменьшают количество уплачиваемых налогов и для прибыльного бизнеса – сокращают нагрузку.

Все плательщики на спецрежимах освобождены от НДС, НДФЛ предпринимателя, налог на прибыль и частично на имущество – вместо них устанавливается один налог.

Особенности налога на имущество для спецрежимов:

  • уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
  • ставка до 2% – принимается местным законодательством.

Специальные режимы имеют свои особенности применения.

Два вида «упрощенки»

Если арендодатель отвечает установленным критериям – выбор в пользу УСН часто является оптимальным.

Упрощенная система доступна, если годовой доход не превышает 150 млн руб. (лимит с 01.01.2017), стоимость основных средств не выше 150 млн руб. и количество сотрудников не больше 100.

«Упрощенка» может применяться в двух вариантах – на выбор налогоплательщика.

Единый налог при УСН «доходы – расходы»:

  • ставка 15%;
  • база для расчета – выручка, уменьшенная на затраты;
  • минимальные отчисления – 1% поступлений.

Единый налог при УСН «доходы»:

  • ставка 6%;
  • база – выручка, т. е.

    Каким налогом облагается сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом

    все поступления;

  • есть вычеты – от исчисленного платежа отнимаются страховые взносы.

В регионах могут вводиться льготы, но для арендного бизнеса – это редкость.

Платить 15% от прибыли выгоднее, чем 6% от дохода, только если соотношение затрат и выручки больше 0,6 – для аренды это бывает крайне редко.

Тем не менее, если юрлицо сдает неликвидные площади за символическую плату, чтобы простой не приносил убытка, УСН 15% применять выгодно. Ставка ниже, чем у налога на прибыль, нет НДС, а сумму отчислений можно свести к минимальному 1%.

Предпринимателями в первом виде «упрощенка» фактически не применяется, так как при сдаче в аренду нежилого помещения ИП налогообложение в виде УСН 6% позволит уменьшить исчисленный налог на «личные» взносы в ПФР и ФСС. Для небольших арендных поступлений это может снизить платеж до нуля, в других случаях – сократить налоговую нагрузку.

Патентная система для ИП-арендодателя

Режим доступен только предпринимателям-собственникам недвижимости, зарабатывающим на ней не более 60 млн руб. в год.

Налог при патентной системе налогообложения при сдаче в аренду:

  • действует при наличии принятого в регионе закона;
  • ставка 15%, может быть снижена на уровне субъекта РФ;
  • база для расчета – установленный «базовый» доход, скорректированный коэффициентами, не зависит от фактически полученного.

Предприниматель оплачивает патент (на срок до 12 месяцев), никакую отчетность в ФНС не сдает, но должен вести книгу учета доходов.

Плюс патента – максимальная простота. Минус – нет вычетов на страховые взносы.

Сдача в аренду и система налогообложения в виде ЕНВД: когда это возможно?

Платить ЕНВД можно при сдаче в аренду торговых мест на крытых рынках, ярмарках, в торговых комплексах и т. д. Главное требование для применения «вмененки»: объект не должен иметь торговые залы.

Единый налог на вмененный доход:

  • вводится в действие региональным законом (есть не во всех городах);
  • ставка от 7,5 до 15%;
  • база для расчета – утвержденный законодательством («вмененный») уровень дохода;
  • применяются вычеты на взносы и пособия.

Организации и ИП с работниками могут уменьшить платеж (до 50%) на суммы уплаченных взносов и пособий. ИП без работников имеют право снизить ЕНВД на всю сумму «личных» страховых взносов. Налоговый учет и отчетность – в минимальном объеме.

Применять спецрежим выгодно, имея высокие и стабильные поступления от арендаторов: если в какой-то период выручки не будет – «вмененку» все равно придется заплатить.

Общая система: какие налоги платить и когда применение оправдано

Это самый сложный режим с точки зрения учета и отчетности. Традиционное (общее) налогообложение предполагает уплату трех основных налогов:

  1. на прибыль организаций и НДФЛ для предпринимателей:

    ставки 20% для юрлиц и 13% для ИП;

    начисляется с прибыли, т. е. позволяет учесть затраты;

    если расходы равны или превысили выручку, к уплате будет ноль.

  2. на имущество:

    рассчитывается от стоимости недвижимости;

    ставка до 2,2%, если расчет производится по остаточной стоимости, и до 2% – если по кадастровой; конкретный размер зависит от региона.

  3. на добавленную стоимость:

    ставка 18%;

    фактически будет уплачено 18/118 от размера арендной платы без коммунальных и иных аналогичных платежей;

    при квартальной выручке менее 2 млн руб. можно получить освобождение от НДС.

Основной минус ОСНО для арендного бизнеса – высокая налоговая нагрузка. Доля затрат  при сдаче в наем нежилых помещений невысока. Поэтому возможность учета трат – преимущество ОСНО – не несет особых плюсов.

В каких случаях без традиционной системы не обойтись?

  1. Налогоплательщик не может применять упрощенную, потому что не подходит под ее критерии. Например, недвижимость стоит больше 150 млн руб., или доход превысил установленный лимит (о критериях – см. далее).
  2. Сдача в наем помещений – это неосновной бизнес и приносит незначительную прибыль. Например, сдается в аренду небольшая часть площади кафе, при этом системой налогообложения для кафе выбрано ОСНО. В этом случае целесообразно аренду также оставить на общей системе.

Выбираем самый выгодный вариант – примеры расчетов

Выбор системы налогообложения зависит от множества факторов. Для каждого конкретного случая лучше провести предварительные вычисления.

Пример 1

ООО «Альта» сдает в аренду торговые площади (100 кв. м), коммунальные платежи учтены в арендной плате.

Статья

Сумма в год, тыс. руб.

Поступления

Арендная плата, в т. ч.

– НДС

1 440,00

219,66

Затраты в целях налогообложения

коммунальные платежи, в т. ч.

– НДС

86,40

13,18

заработная плата

90,00

взносы на фонд оплаты труда

27,18

прочие издержки

60,00

амортизация

300,00

налог на имущество по кадастровой стоимости

100,00

Показатель

(за год)

ОСНО плательщик НДС

УСН 15%

УСН 6%

ЕНВД

Доходы

1 220,34

1 440,00

1 440,00

1 440,00 5)

Расходы

650,40

663,58

НДС

206,48 1)

Налог на прибыль / УСН / ЕНВД

113,99 2)

116,46 3)

59,22 4)

322,35 6)

  • 219,66 – 13,18 = 206,48
  • (1 220,34 – 650,40) × 20% = 113,99
  • (1 440,00 – 663,58) × 15% = 116,46
  • 1 440,00 × 6% – 27,18 = 59,22
  • базовая доходность для площади более 5 кв. м составляет в месяц 1,2 тыс. руб./ кв. м
  • (1 440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) – 27,18 = 322,35 (коэффициент-дефлятор равен 1,798 на 2017 г.; корректирующий коэффициент принят 0,9)

Рисунок 1.

Налоговая нагрузка ООО «Альта», % от выручки

Пример 2

Условия аналогичны предыдущим, но арендодателем выступает ИП. К обязательным отчислениям прибавятся страховые взносы в размере 39,39 тыс. руб.

Показатель

(за год)

ОСНО плательщик НДС

УСН 15%

УСН 6%

ЕНВД

ПСН

НДФЛ / УСН / ЕНВД / Патент

68,97 1)

110,54 2)

43,20 3)

282,96 4)

60,00 5)

  • (1 220,34 – 650,40 – 39,39) × 13% = 68,97
  • (1 440,00 – 663,58 – 39,39) × 15% = 110,54
  • 1 440,00 × 6% × 50% = 43,20 (можно уменьшить не более чем в два раза)
  • (1 440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) – 27,18 – 39,39 = 282,96
  • 1 000,00 × 6% = 60,00 (по базовой доходности, установленной в Москве, Внуково)

Для рассмотренных примеров выбор очевиден: упрощенная система налогообложения со ставкой 6% позволяет максимально сократить налоговую нагрузку.

Однако выводы справедливы для конкретных ситуаций, в ряде случаев стоит остановиться на иных вариантах:

  • ОСНО: позволяет предъявить к возврату НДС, если объект только что приобретен, и продавец-плательщик НДС. Кроме того, на общей системе при больших текущих затратах налог может быть нулевым.
  • УСН «доходы – расходы»: является выгодной, если лучше обойтись без НДС, но доля затрат высока (превышает 60% от поступлений).
  • ЕНВД: можно сэкономить для площадей больше 5 кв. м, если аренда выше 5 400 руб. / кв. м.
  • ПСН: выгодность зависит от региона. Так, для г. Новосибирска по выше рассмотренным условиям стоимость патента составит 24 тыс. руб., и патент окажется наиболее выгодным решением.

Людмила Побережных, 2017-02-08

Вопросы и ответы по теме

По материалу пока еще не задан ни один вопрос, у вас есть возможность сделать это первым

Справочные материалы по теме



Сохраните статью в социальные сети:

Вопрос: Физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, является собственником нежилого помещения в многоэтажном жилом доме. Указанное помещение гражданин сдает в аренду согласно заключенному договору коммерческой фирме.

Просим разъяснить порядок налогообложения доходов физического лица от сдачи в аренду недвижимого имущества: обязан ли гражданин зарегистрироваться в качестве предпринимателя и уплачивать налог с соответствующих доходов в качестве предпринимателя или с полученных доходов необходимо уплачивать НДФЛ в качестве физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем.

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 14 января 2005 г. N 03-05-01-05/3

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо о налогообложения доходов физических лиц от сдачи в аренду недвижимого имущества и сообщает.

Согласно п.1 ст.23 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.

В соответствии со ст.2 Гражданского кодекса Российской Федерации деятельность должна осуществляться самостоятельно, на свой риск и быть направленной на систематическое получение прибыли.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

— хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

— взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;

— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Предпринимательская деятельность осуществляется гражданином на свой риск. Предпринимательский риск гражданина заключается в вероятности наступления событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным.

При наличии достаточных оснований считать, что вышеуказанные признаки имеются в наличии, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица.

Таким образом, если сдача имущества в аренду осуществляется при наличии вышеуказанных признаков предпринимательской деятельности, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица и уплачивать налог с соответствующих доходов в качестве индивидуального предпринимателя.

При отсутствии оснований для признания деятельности, связанной со сдачей недвижимого имущества в аренду, в качестве предпринимательской с полученных доходов необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц в качестве физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем.

Заместитель директора

Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

А.И.ИВАНЕЕВ

14.01.2005

————

еще:
Вопрос: Просим разъяснить, надо ли с 2005 г.

Налог на аренду помещения

платить НДФЛ и ЕСН с суточных в размерах, предусмотренных коллективным договором организации? Ведь с 01.01.2005 новая редакция ст.168 Трудового кодекса РФ разрешает организациям самостоятельно определять размер суточных по командировкам.
Вопрос: …Пунктом 9 ст.259 НК РФ предусмотрено, что по легковым автомобилям, имеющим первоначальную стоимость более 300 тыс. руб., основная норма амортизации применяется со специальным коэффициентом 0,5. Следует ли по легковым автомобилям, приобретенным до 01.01.2002 и имеющим первоначальную стоимость более 300 тыс. руб., применять к основной норме амортизации специальный коэффициент 0,5?

(C) Fin-Buh.ru. Некоторые материалы этого сайта могут предназначаться только для совершеннолетних.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст.608 ГК РФ). При этом гражданин может осуществлять деятельность по сдаче имущества в аренду как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем (далее также — ИП), так как закон не содержит требование о регистрации физического лица в качестве ИП как необходимое условие сдачи в аренду принадлежащего ему имущества.

Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (абзац третий п.1ст.2 ГК РФ).

Согласно п.1ст.23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве ИП.

Осуществление физическим лицом предпринимательской деятельности без государственной регистрации в зависимости от обстоятельств может явиться основанием для привлечения его к административной ( ч.1ст.14.1 КоАП РФ) или уголовной (ст.171 УК РФ) ответственности.

Как отмечает судебная практика, а также подчеркивают в своих разъяснениях Минфин России и налоговые органы, о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

— хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

— взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;

— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

При наличии этих признаков физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве ИП. Однако самого по себе факта совершения физическим лицом сделок на возмездной основе для признания осуществляемой им деятельности предпринимательской недостаточно, если совершаемые сделки не образуют деятельности. Поэтому при отсутствии вышеуказанных признаков физическое лицо вправе сдавать в аренду принадлежащее ему имущество без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Данные выводы учитывают позицию, выраженную Пленумом ВС РФ в постановлении от 18.11.2004 N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем". В п. 2 данного постановления ВС РФ указал, что в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (ст.171 УК РФ).

Отдельные случаи продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, не образуют и состава административного правонарушения, предусмотренного ч.1ст.14.1 КоАП РФ, если количество товара, его ассортимент, объемы выполненных работ, оказанных услуг и другие обстоятельства не свидетельствуют о том, что данная деятельность была направлена на систематическое получение прибыли (п.13 постановления Пленума ВС РФ от 24.10.2006 N 18 "О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных нарушениях", постановление Верховного Суда РФ от 30.06.2006 N 53-АД06-2).

Налогообложение при сдаче физическим лицом нежилого помещения в аренду

В письме от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@ ФНС России подчеркнула, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности.

На осуществление предпринимательской деятельности может указывать, например, заключение договора на срок более одного налогового периода (календарного года) или его пролонгация на следующий период, неоднократное получение дохода, неоднократное заключение договоров аренды с одним и тем же юридическим лицом и т.д. Как свидетельствует правоприменительная практика, при решении этого вопроса принимаются во внимание такие факторы, как направленность действий гражданина на систематическое получение прибыли, постоянный характер деятельности по сдаче имущества в аренду, приобретение имущества для целей его сдачи в аренду.

Если предметом договора аренды является помещение, не предназначенное для проживания граждан. А собственник помещения регулярно получает доход от его сдачи в аренду, существует риск признания таких действий гражданина предпринимательской деятельностью и привлечения его к административной ответственности на основании ч.1ст.14.1 КоАП РФ с наложением штрафа в размере от 500 до 2000 рублей.

Однако вопрос о квалификации действий по сдаче нежилого помещения в аренду как предпринимательской деятельности гражданина окончательно может быть решен только судом с учетом совокупности конкретных обстоятельств.

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *