Возмещение расходов по коммунальным услугам

Содержание

Договор на возмещение коммунальных услуг арендатором

11:12, 10 декабря 2016 6   0   6327

При заключении договора аренды часто возникают вопросы по возмещению арендатором коммунальных услуг. Счета на коммунальные услуги получает арендодатель и арендатор должен возместить их часть. Иногда арендодатель включает стоимость этих услуг в арендную плату. Но для согласования всех вопрос лучше заключить договор на возмещение коммунальных услуг.

Предмет договора

При приемке помещения арендатор обязуется содержать арендуемые помещения в исправном техническом состоянии.

Договор аренды: как учесть расходы по оплате коммунальных услуг

Для соблюдения этого условия ему необходимо пользоваться системой отопления, электричеством, водоснабжением и другими услугами, а, следовательно, он должен участвовать в оплате доли расходов по коммунальным платежам. Для этого заключается договор, предметом которого может быть оплата услуг по:

  • отоплению;
  • горячему и холодному водоснабжению;
  • вывозу мусора;
  • отводу сточных вод (канализации);
  • электроснабжению.

В предмет этого договора могут быть включены и другие услуги сторонних организаций по:

  1. Уборке мест общего пользования и прилегающей территории.
  2. Ремонту мест общего пользования.
  3. Охране территории.
  4. Пользованию лифтом.
  5. Другие эксплуатационные услуги.

Плата по коммунальным услугам в договоре может быть величиной:

  • постоянной – в договоре указывается фиксированная сумма, независящая от количества потребляемых коммунальных услуг;
  • переменной – в договоре указывается, что плата зависит от количества потребляемых услуг за определенный период.

Важно!

Согласно письму от 11.01.2002 № 66 Верховного суда данный тип договора не может быть классифицирован как договор поставки коммунальных услуг, так как арендодатель не является снабжающей организацией.

Требования к содержанию

Законодательством строго не регламентировано содержание договора на возмещение затрат по коммунальным услугам, поэтому сторонам надо тщательно подойти к его составлению, чтобы исключить дальнейшие претензии.

При заключении в договор необходимо внести следующие основные положения:

  • доля, которую арендатора должен возмещать;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок расчетов;
  • размер пени, которую арендатор должен оплачивать, при несвоевременном возмещении затрат;
  • срок действия договора;
  • порядок выплаты возможного материального ущерба;
  • порядок урегулирования споров сторон;
  • порядок расторжения договора.

При расчете суммы возмещения по отдельным видам услуг можно использовать следующие формулы:

  1. Электроэнергия: Sэ = Kл * Mл * Kча * T.

Условные обозначения:

  • Sэ — сумма за электроэнергию;
  • –количество лампочек в сдаваемой площади;

  • Mл – мощность одной лампочки;
  • Kча — количество часов в месяц (аренда);
  • T — тариф.
  1. Теплоэнергия: Sт = Kг *(Vа/Vз)/ Kч* Kча *T.

Условные обозначения:

  • Sт – сумма за теплоэнергию;
  • Kг – количество Гкал в месяц;
  • Vз – объем здания;
  • Vа – объем здания, сдаваемого в аренду;
  • Kч — количество часов в месяц (всего);
  • Kча — количество часов в месяц (аренда);
  • T — тариф.
  1. Водопотребление: Sв = Kк / Кп *Кпа / Kч * Kча * T.

Условные обозначения:

  • Sв – сумма за водопотребление;
  • Kк – количество куб. м. в месяц;
  • Кп – количество потребителей арендодателя;
  • Кпа – количество потребителей арендатора;
  • Kч — количество часов в месяц (всего);
  • Kча — количество часов в месяц (аренда);
  • T — тариф.

Права и обязанности сторон

В права и обязанности арендодателя лучше всего внести:

  • сроки выставления счетов арендодателем;
  • обязанности арендодателя по предоставлению расшифровки выставляемых счетов;
  • обязанности по уведомлению арендатора об изменении тарифов у поставщиков коммунальных услуг;
  • обязанности арендодателя по содержанию сетей в надлежащем состоянии.

В права и обязанности арендатора лучше всего внести:

  1. Сроки внесения платежей арендатором.
  2. Обязанности арендатора по согласованию графика работы.
  3. Обязанности не производить монтаж нового или демонтаж имеющегося оборудования.
  4. Обязанности по возмещению арендодателю ущерба, связанного с неправильной эксплуатацией инженерных систем.

Образец договора

Как уже было сказано выше, законодательством строго не регламентировано содержание договора на возмещение затрат по коммунальным услугам. Поэтому нужно быть очень внимательным и осторожным при его составлении. Ниже приведён примерный образец договора на возмещение коммунальных услуг арендатором.

Скачать образец договора на возмещение коммунальных услуг арендатором

Расторжение договора

В договоре стоит прописать все возможности расторжения договора, которые могут включать:

  • не внесение арендатором в течение определенного периода платежей;
  • монтаж арендатором нового или демонтаж имеющегося оборудования;
  • содержание арендодателем сетей в ненадлежащем виде, что препятствует нормальной работе арендатора;
  • оплачиваемые арендатором услуги, не соответствуют действующим санитарным и пожарным нормам.

Заключая любой договор, в том числе и на возмещение затрат по коммунальным услугам, когда нет четкой регламентации его положений в законодательстве, лучше прописать все возможные условия, а не надеяться на порядочность сторон. В этом случае будет легче отстаивать свои права в суде.

Category: Банки

Similar articles:

Современные способы оплаты коммунальных услуг без комиссии: где и как это сделать?

Пени за просрочку коммунальных платежей в 2018 году: расчет и начисление

Кто имеет право на субсидию на оплату коммунальных услуг в 2018-2019 годах — Недвижимое имущество — юридический ликбез

Как пенсионеру получить субсидию на оплату жилья и коммунальных услуг?

Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг

Компенсация коммунальных расходов: руководство для арендодателя

Компенсацию арендатором комму­нальных платежей, платы за услуги свя­зи можно оформить одним из следующи­х способов:

1. Установить в договоре аренды арендную плату, состоящую из фикси­рованной и переменной частей, что со­ответствует положениям ст. 614 ГК РФ. Переменная часть арендной платы мо­жет включать платежи, величина кото­рых основывается на расходах, поне­сенных арендодателем в связи с имуще­ством, сданным в аренду.

Договор на возмещение коммунальных услуг арендатором

В такой фор­ме стороны договора согласовывают компенсацию арендатором, например, налога на имущество, земельного, транспортного налогов, коммунальных платежей по арендованному имуще­ству. Условия договора аренды могут включать компенсацию таких услуг, как горячее и холодное водоснабжение, отопление, энергоснабжение, плату за телефон и за пользование Интернетом.

2. Предусмотреть компенсацию в от­дельном договоре сверх фиксирован­ной суммы арендной платы, установ­ленной договором аренды.

Важно запомнить

Коммунальные платежи могут входить в фиксированную сумму арендной платы. В этом случае арендодатель производит предварительные расчеты среднемесячной стоимости расходов на коммунальные услуги, на которую следует увеличить ежемесячные арендные платежи. Порядок отражения операций в бухгалтерском учете идентичен порядку учета арендной платы у арендодателя.

Арендодатель определяет порядок расчета коммунальных платежей, под­лежащих оплате арендатором. Расчет может осуществляться:

·на основании показаний отдельно установленных счетчиков;

·пропорционально занимаемым арендатором площадям;

·пропорционально мощности при­боров, установленных на арендо­ванных площадях.

Арендодатель перечисляет постав­щикам услуг плату за коммунальные услуги, арендатор, в свою очередь, воз­мещает арендодателю расходы после предоставления документов, подтверж­дающих действительную стоимость коммунальных услуг и их фактическую оплату.

Порядок отражения в бухгалтерском учете арендодателя хозяйственных операций по возмеще­нию платы за коммуналь­ные услуги и услуги связи приведен в журнале.

Операции по передаче электро­энергии, воды, газа арендодателем арендатору не относятся к операциям по реализации услуг для целей нало­гообложения НДС, поскольку арен­додатель сам не оказывает (не произ­водит) услуги.

На основании п. 1 ст. 539 ГК РФ абонентом энергоснабжающей органи­зации является арендодатель, с кото­рым заключен договор энергоснабже­ния. Аналогичный вывод содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 08.12.1998 № 5905/98, где сказано, что абонентом является лицо, на ба­лансе которого числится объект, по­требляющий энергию. Кроме того, со­гласно постановлению Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 № 7349/99 арен­додатель не может являться энерго-снабжающей организацией для аренда­тора, поскольку сам в качестве абонен­та получает электроэнергию для снаб­жения здания у этой организации.

Важно запомнить

Поскольку правила договора энергоснаб­жения применяются к отношениям, связан­ным со снабжением через присоединенную сеть газом, тепловой энергией, водой и другими товарами, если иное не установле­но законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства (ст. 548 ГК РФ), то и в этих случаях арендода­тель не является снабжающей организацией. Поэтому операции по поставке (отпуску) любых коммунальных услуг, совершаемые в рамках договора аренды, не являются операциями по реализации товаров (работ, услуг) и, как следствие, объектом налогооб­ложения НДС.

Таким образом, арендодатель факти­чески осуществляет функции по сбору коммунальных платежей от арендатора и перечислению их организациям, ока­зывающим коммунальные услуги, т. е. является посредником. Речь идет не о перепродаже    коммунальных услуг арендаторам, а о компенсации затрат арендодателя по их оплате.

Следовательно, арендодатель не дол­жен выставлять арендатору счета-фак­туры на суммы потребляемых им ком­мунальных услуг. Арендатор компенси­рует стоимость потребленных услуг с учетом НДС. При получении счетов-фактур от поставщиков коммунальных услуг арендодатель может принять к вы­чету только ту сумму НДС, которая бу­дет приходиться на услуги, потреблен­ные непосредственно арендодателем для облагаемой НДС деятельности. Аналогичные разъяснения даны в пись­ме Минфина России  от 03.03.2006 № 03-04-15/52.

Порядок налогообложения налогом на прибыль сумм компенсации комму­нальных платежей, поступивших арен­додателю от арендатора, является неод­нозначным.

По мнению Минфина России, такие суммы должны учитываться в составе внереализационных доходов в соответ­ствии с положениями ст. 250 НК РФ (письма Минфина России от 24.03.2009

№ 03-03-05/47, от 27.12.2007 № 03-03­06/4/158). Расходы учреждения по опла­те коммунальных услуг при соблюдении условий, предусмотренных ст. 252 НК РФ, также учитываются в целях на­логообложения прибыли.

Анализ арбитражной практики по­зволяет сделать вывод о том, что пози­ция Минфина России не является бес­спорной (см. постановление ФАС Во­сточно-Сибирского округа от 21.03.2007 № А74-3165/06-Ф02-1481/07).

ВАС РФ в своем Определении от 29.01.2008 № 18186/07 также указал, что суммы возмещения по оплате ком­мунальных платежей, полученные от арендатора, не являются доходом арен­додателя. В данном случае компенсиру­ются расходы по содержанию и исполь­зованию сданного в аренду помещения, а затраты на оплату коммунальных услуг, связанные с эксплуатацией сданного в аренду помещения, не являются расхо­дами собственника — они не приводят к уменьшению его экономических вы­год, т. к. компенсируются арендатором.

По мнению автора, полученная от арендатора компенсация расходов по оплате коммунальных услуг не приво­дит к увеличению доходов арендодате­ля, соответственно, не учитывается при исчислении налога на прибыль ввиду отсутствия объекта налогообложения (ст. 247 НК РФ). В таком случае и опла­та коммунальных услуг, перечисленная учреждением с лицевого счета снабжающим организациям, не учитывается для целей исчисления налога на при­быль, т. к. фактически является расхо­дами арендатора.

Однако если учреждение примет ре­шение не включать в состав внереали­зационных доходов суммы компенса­ции коммунальных платежей, получен­ные от арендаторов, нельзя полностью исключить возможность возникнове­ния споров с налоговым органом.

Поиск Лекций

возмещения коммунальных услуг и эксплуатационных расходов

Порядок

I. Порядок расчета сумм платежей за электроэнергию:

1.При наличии в Объекте аренды прибора учета, размер возмещения Арендатором стоимости электроэнергии в Объекте аренды определяется согласно показаниям приборов учета и тарифа, предъявленного Поставщиком услуги в расчетном периоде.

2.При отсутствии в Объекте аренды прибора учета, размер возмещения Арендатором стоимости электроэнергии в Объекте аренды определяется следующим образом:

где

Сэа – сумма к оплате Арендатором стоимости электроэнергии, потребляемой в Объекте аренды;

Мпр– мощность установленного электрооборудования;

Кисп– коэффициент использования мощности;

Д– количество дней работы;

Ч– количество часов работы.

3.Арендатор (при наличии либо отсутствии прибора учета в Объекте аренды) возмещает Арендодателю стоимость электроэнергии, потребляемой в местах общего пользования торговых площадей или офисных помещений и системой кондиционирования, необходимой для функционирования Торгового центра. Размер возмещения определяется следующим образом:

где

Сэоб – сумма к оплате Арендатором стоимости электроэнергии, потребляемой в местах общего пользования и инженерными системами Торгового центра;

Т2– стоимостьэлектроэнергии, потребленной в местах общего пользования торговых площадей или офисных помещений, определяемой на основании расчета;

Т3–стоимость электроэнергии, потребленной для функционирования системы кондиционирования, определенной на основании показаний приборов учета и тарифа, предъявленного Поставщиком услуги в расчетном периоде;

Поб– площадь пригодная для сдачи в аренду торговых помещений или офисов;

П – площадь Торгового центра, пригодная для сдачи в аренду;

Пар – площадь Объекта аренды.

4.Арендатор (при наличии либо отсутствии прибора учета в Объекте аренды) возмещает Арендодателю стоимость электроэнергии, потребляемой для функционирования паркинга. Если в договоре закреплены парковочные места, размер возмещения определяется следующим образом:

где

Сэп – сумма к оплате Арендатором стоимости электроэнергии, потребляемой для функционирования паркинга;

Ппм – площадь парковочных мест, которая определяется как произведение количества закрепленных парковочных мест на расчетную площадь парковочного места с подъездами (31 м2).;

Пп – площадь паркинга;

Т4–стоимость электроэнергии, используемой для функционирования паркинга, определенной на основании показаний приборов учета и тарифа, предъявленного Поставщиком услуги в расчетном периоде.

Если в договоре аренды не закреплены парковочные места, то размер возмещения определяется следующим образом:

где

Сэп – сумма к оплате Арендатором стоимости электроэнергии, потребляемой для функционирования паркинга;

Пар – площадь Объекта аренды;

П – площадь Торгового центра, пригодная для сдачи в аренду;

Т4–стоимость электроэнергии, используемой для функционирования паркинга, определенной на основании оказаний приборов учета и тарифа, предъявленного Поставщиком услуги в расчетном периоде.

II. Порядок расчета сумм платежей за водоснабжение и водоотведение

1.При наличии в Объекте аренды прибора учета, размер возмещения Арендатором стоимости водоснабжения и водоотведения в Объекте аренды определяется согласно показаниям приборов учета и тарифа, предъявленного Поставщиком услуги в расчетном периоде.

2.При отсутствии в Объекте аренды прибора учета, размер возмещения Арендатором стоимости водоснабжения и водоотведения в Объекте аренды определяется следующим образом:

где

Свп – сумма к оплате Арендатором стоимости водоснабжения и водоотведения, потребляемой в Объекте аренды;

Р –расход воды в сутки, который определяется как произведение количества человек, работающих в смену, на норму потребления воды в сутки (0,027 м3);

Д– количество дней работы.

3.Арендатор (при наличии либо отсутствии прибора учета в Объекте аренды) возмещает Арендодателю стоимость водоснабжения и водоотведения в местах общего пользования торговых площадей или офисных помещений. Размер возмещения определяется следующим образом:

где

Свв – сумма к оплате Арендатором стоимости водоснабжения и водоотведения, потребляемой в местах общего пользования;

То – стоимость услуги водоснабжения и водоотведения, потребленной в местах общего пользования торговых площадей или офисных помещений;

П – площадь Торгового центра, пригодная для сдачи в аренду;

Пар – площадь Объекта аренды.

III. Порядок расчета сумм платежей за теплоснабжение

где

Стэ – сумма возмещения Арендатором стоимости теплоэнергии;

Q0 – количество потребленной теплоэнергии, выставленное Поставщиком услуг Арендодателю;

t – тариф;

П – площадь Торгового центра, пригодная для сдачи в аренду;

Пар – площадь Объекта аренды.

IV. Порядок расчета сумм платежей за вывоз и утилизацию отходов

где

Сот – сумма возмещения Арендатором вывоза и утилизации бытовых отходов;

Т0 – сумма к оплате, выставленная Поставщиком услуг Арендодателю;

П – площадь Торгового центра, пригодная для сдачи в аренду;

Пар – площадь Объекта аренды.


V. Порядок расчетов сумм платежей за обслуживание и ремонт инженерных сетей, лифтов и эскалаторов

где

Соб – сумма возмещения Арендатором за обслуживание и ремонт инженерных сетей, лифтов и эскалаторов;

Т0 – затраты Арендодателя на обслуживание и ремонт инженерных сетей, лифтов и эскалаторов;

П – площадь Торгового центра, пригодная для сдачи в аренду;

Пар –площадь Объекта аренды.

VI.

Компенсация коммунальных расходов арендатором: документооборот и правила исчисления НДС

Порядок расчета сумм платежей за охрану имущества Торгового центра

где

Свн – сумма возмещения Арендатором затрат Арендодателя на охрану имущества Торгового центра;

Т0 – затраты Арендодателя на охрану имущества Торгового центра;

П – площадь Торгового центра, пригодная для сдачи в аренду;

Пар –площадь Объекта аренды.

VII. Порядок расчета сумм платежей по уборке Торгового центра и прилегающих территорий

где

Суб – сумма возмещения Арендатором затрат Арендодателя по уборке Торгового центра и прилегающей территории;

Т0 – затраты Арендодателя по уборке Торгового центра и прилегающей территории;

П – площадь Торгового центра, пригодная для сдачи в аренду;

Пар –площадь Объекта аренды.

АРЕНДОДАТЕЛЬ: АРЕНДАТОР:
  _____________________ / __________________ /       _____________________/ __________________ /

©2015-2018 poisk-ru.ru
Все права принадлежать их авторам. Данный сайт не претендует на авторства, а предоставляет бесплатное использование.
Нарушение авторских прав и Нарушение персональных данных

Да и последним удобней работать только с арендодателем, а не с энным количеством разных служб. Когда арендодатель может считаться посредником Оформляя посреднический договор с арендатором, упрощенцы, как правило, надеются уйти от необходимости платить налог с сумм, перечисляемых арендатором в возмещение его коммунальных расходов. Ведь деньги, которые перечисляются посреднику для исполнения его обязательств или в возмещение понесенных затрат по договору, не считаются доходом (кроме самого вознаграждения)подп. 9 п. 1 ст. 251, подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ. То есть арендатор как бы поручает арендодателю заключить договоры на электро- и водоснабжение в пользу арендатора и вести расчеты по ним.

Как ип — арендодателю учесть коммунальные платежи

Инфо

При этом статья 251 НК РФ не предусматривает исключение из доходов возмещения стоимости коммунальных расходов (электроэнергии, отопления и т. п.), поступающего арендодателю от арендатора. Таким образом, суммы указанных возмещений должны учитываться в составе доходов арендодателя при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы.

Особенности возмещения коммунальных услуг арендатором

Отметим, что в письме Минфина России от 11.03.12 № 03-11-11/72 был рассмотрен несколько другой вариант, когда арендная плата, согласно договору, состоит из двух частей: постоянной (фиксированная сумма), и переменной (коммунальные платежи и эксплуатационные расходы).

При этом переменная часть исчисляется по фактическому потреблению ресурсов арендатором.

Коммунальные платежи в договоре аренды нежилого помещения

Арендатор сам заключает договоры со снабжающими организациями и рассчитывается с ними за коммунальные услуги без участия арендодателя (вариант 1) Нет Арендодатель оказывает арендатору посреднические услуги по приобретению и оплате для него коммунальных услуг за вознаграждение.Такая форма расчетов может быть отражена:

  • <илив посредническом договоре (агентском или договоре комиссии)статьи 990, 1005 ГК РФ;
  • <илив самом договоре арендып. 3 ст. 421 ГК РФ

Договор арендодателя со снабжающей организацией заключен:

  • <илипозже посреднического договора и в интересах арендатора (вариант 2);

Нет

  • <илиранее посреднического договора (вариант 3)

Да Арендодатель оплачивает коммунальные услуги и перевыставляет арендатору счет (без наценки) (вариант 4) Да Арендатор оплачивает коммунальные расходы в составе арендной платып. 2 ст.

Арендодатель на «доходной» усно: как учесть оплату коммуналки арендаторами

Классификация, старые ОС и упрощенка, № 5

  • Рассчитываем годовой налог при УСН, № 4
  • Книгу учета для упрощенцев обновили, № 4
  • УСН: новый КБК минимального налога, № 1
  • Новые лимиты для упрощенцев, № 1
  • 2016 г.
  1. Спецрежимы: организационные вопросы, № 24
  2. Упрощенка: налоговый учет, № 24
  3. УСН: продавец дает скидку покупателю, № 21
  4. УСН: покупатель получает скидку от продавца, № 21
  5. Переход на УСН-2017: новые правила, № 20
  6. Вознаграждение за покупки при УСН, № 20
  7. Минфин определился: у упрощенца, простившего долг, дохода нет, № 12
  8. Учет переплаты по страховым взносам на упрощенке, № 11
  9. Уступка права требования при применении УСН, № 4
  10. Не содержит НДС: доходы упрощенцев почистили, № 2
  11. Что относить к основным средствам на упрощенке в 2016 году, № 2

2015 г.

Ндфл с возмещения коммунальных услуг при аренде помещения у физического лица

ДТП, № 21

  • Ликбез для посредника-упрощенца, № 21
  • Счета-фактуры у посредников на УСНО, № 21
  • Недвижимость куплена в кредит: как упрощенцу учесть расходы, № 16
  • Как учесть естественную убыль и технологические потери при «доходно-расходной» упрощенке, № 16
  • Куда упрощенцу деть НДС при покупке основного средства, № 14
  • Бонусный товар у упрощенца, № 13
  • Упрощенка на грани, № 12
  • Списываем ОС на упрощенке: пересчитывать ли налоговые расходы, № 11
  • Может ли ИП-упрощенец учесть в расходах земельный налог?, № 10
  • Налоговый учет у упрощенца при безвозмездной передаче, № 10
  • ЕНВД + УСНО: делим общие расходы, № 7
  • Налог при «доходной» УСНО = 0, № 6
  • Учитываем «упрощенные» убытки, № 5
  • Подотчетник потратил свои деньги: когда признавать расходы на УСНО, № 3
  • 2013 г.

Особенности возмещения коммунальных услуг арендатором

ГК РФ (вариант 5).В договоре в таком случае обычно пишут, что арендная плата состоит из двух величин:

  • постоянной (оплата в твердой сумме);
  • переменной (оплаты потребленных в соответствующем периоде коммунальных услуг)

Дап. 1 ст. 346.15 НК РФ Рассмотрим подробнее плюсы и минусы этих вариантов. Кто обязан платить за коммуналку Обычно арендаторы пользуются коммунальными услугами по тому же тарифу, что и сами владельцы помещения. Отсюда напрашивается вывод, что экономической выгоды непосредственно от возмещения им стоимости этих услуг (в части, приходящейся на арендатора) арендодатели не получают.

В этом случае не должно быть и дохода, облагаемого налогом при УСНОст. 41 НК РФ. Так, кстати, считали ранее и некоторые судыПостановление ФАС УО от 04.08.2009 № Ф09-4747/09-С2.
Относятся ли компенсационные платежи по оплате коммунальных услуг к стоимости патента, или данный доход относится к другой системе налогообложения? По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:Суммы, получаемые ИП в счет возмещения расходов на оплату коммунальных услуг, как являющиеся переменной частью арендной платы, так и поступающие от арендаторов на основании отдельных документов (суммы компенсации), но предусмотренные договором аренды, следует признать доходом, полученным ИП от осуществления деятельности по передаче в аренду нежилой недвижимости, что предполагает их налогообложение в рамках ПСН.Для минимизации налоговых рисков целесообразно прямо указать в договоре аренды, что компенсационные платежи являются переменной частью арендной платы.

Возмещение ип коммунальных платежей по договору аренды

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.На практике существует несколько способов обеспечения арендатора коммунальными услугами, например:- арендатор самостоятельно заключает договоры на коммунальные услуги с поставщиками услуг;- арендатор заключает с арендодателем агентский договор, чтобы последний выступал его представителем перед поставщиками коммунальных услуг;- арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг в составе арендной платы;- арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг отдельным платежом (по отдельному счету).В соответствии с п. 1 ст. 346.43 НК РФ патентная система налогообложения (далее &#8212; ПСН) устанавливается НК РФ, вводится в действие в соответствии с НК РФ, законами субъектов РФ и применяется на территориях указанных субъектов РФ.

Возмещение затрат на оплату коммунальных услуг

Когда арендодатель сдает помещение в найм, он же производит возмещение расходов по коммунальным услугам. Данный вид услуг можно отнести к расходам на содержание арендуемого помещения. Для этого необходимо соблюсти все правила по составлению возмещения, рассчитать суммы выплат, а также произвести оплату определенных налогов.

Есть несколько способов произвести правильно возмещение оплаты коммунальных услуг:

  • Можно прописать в договоре фиксированную часть платы, что будет идти в соответствии со ст. 614 ГК РФ. Другая часть будет являться переменной — рассчитывается из расходов, которых понес арендодатель из-за эксплуатации имущества, сданного им в аренду. В этом договоре может быть прописано возмещение затрат на коммунальные услуги, интернет, телефон.
  • Также можно составить специальный отдельный договор, в котором будет прописана компенсация сверх платы, зафиксированной в пунктах договора аренды.

Важный факт

Если платежи по комуслугам состоят в фиксированной плате, то арендодатель обязан произвести предварительно расчет для среднемесячных расходов на коммунальные услуги. Именно на эту полученную сумму должна быть повышена арендная плата.

Возмещение расходов по коммунальным услугам арендодатель может производить, основываясь на разные показатели:

  • расчет по счетчикам.

    Компенсация коммунальных расходов арендаторам: документооборот и правили исчисления НДС

  • расчет на основании занимаемой площади.
  • расчет на основании мощности приборов, которые были сданы в аренду.

Налогообложение для коммунальных платежей

Арендодатель оплачивает все предоставленные услуги из собственных средств. А вот арендатор, в свою очередь, производит возмещение оплаты коммунальных услуг после получения документов, в которых прописаны суммы, фактически начисленные поставщиками комуслуг. Операции по снабжению арендованной площади газом, электроэнергией, водой не облагаются НДС, так как арендодатель тут не является непосредственным поставщиком услуг.

Он сам является потребителем услуг и абонентом компаний, поставляющих названные услуги.

Причины отсутствия налога НДС

В тех случаях, когда договоры энергосбережения имеют связь со снабжением газом, теплом и водой через присоединенную сеть, то и тут арендодатель тоже не выступает в роли поставщика услуг. Поэтому такие договора по поставке каких-либо комуслуг не считаются операциями по предоставлению работ, услуг или реализации товара. Из чего следует, что они не попадают под налогообложение НДС.

Следовательно, арендодатель является посредником между арендатором и компанией, предоставляющей соответствующие услуги. То есть он не перепродает услуги, а компенсирует свои убытки, связанные с их своевременной оплатой.

Арендодатель при предоставлении счетов-фактур может выставить арендатору только ту самую сумму, которая была потреблена непосредственно им, с учетом НДС. Возмещение денежных средств, потраченных на оплату комуслуг, не является непосредственным доходом арендодателя, так как эти средства идут на содержание арендуемого помещения. В то же время, собственник не несет никаких затрат на эксплуатацию помещения, ведь эта сумма в полной мере возмещается арендатором.

Арендодатель обязан представить арендатору документы, подтверждающие уплату определенной суммы в качестве оплаты счета за коммунальные услуги, так как возмещение средств на их оплату не ведут к обогащению арендодателя, то и налогом на прибыль эта операция не облагается.

Хотя могут быть такие варианты, в которых учреждение решит не вносить суммы компенсации услуг в состав внереализационных. Здесь могут возникнуть споры с налоговыми органами. Если это произошло, то можно обратиться в специализированные аудиторские компании.

Дата публикации: 10.05.2016

Расходы арендатора по коммунальным услугам

В целях избежания возможных конфликтных ситуаций между арендодателем и арендатором в договоре аренды необходимо предусмотреть, какая из сторон договора будет нести расходы по оплате коммунальных услуг, а также порядок проведения расчетов между сторонами.

В том случае, когда коммунальные услуги включены в арендную плату, проблем с их отражением в учете не возникает. Сложности вызывает вариант, при котором арендная плата и коммунальные услуги разделены.

Рассмотрим порядок отражения расходов в бухгалтерском учете арендатора.

При данном варианте оплату коммунальных услуг производит арендодатель на основании счетов, выставляемых ему поставщиками коммунальных услуг. Арендодатель, получив такие счета, выставляет счет арендатору на стоимость потребленных им коммунальных услуг. В организациях, где не установлены счетчики потребления воды, тепла, электроэнергии, количество коммунальных услуг, потребленное арендатором, в большинстве случаев определяется отношением площади, занимаемой арендатором, к общему объему площадей арендодателя. При выставлении счета следует обратить внимание на его содержание. Поскольку оказывать коммунальные услуги могут только энергоснабжающие организации, арендодателю в счете не следует указывать "Оплата коммунальных услуг", правильной будет формулировка "Расходы, возмещаемые арендатором".

Расходы арендатора по коммунальным услугам должны быть подтверждены счетами арендодателя и документами об оплате арендодателем коммунальных услуг.

Для того чтобы арендатор мог принять к вычету сумму НДС по коммунальным услугам, предъявленную ему арендодателем, необходим счет-фактура, поскольку в соответствии со ст. 169 НК РФ именно счет-фактура является документом, служащим основанием для принятия предъявленных сумм налога к вычету или возмещению.

Счет-фактуру арендатор при данном варианте расчетов может получить только от арендодателя. Но у арендодателя нет обязанности предъявлять ее арендатору, потому что исходя из положений ст. 146 НК РФ полученные арендодателем компенсации затрат на оплату коммунальных услуг не являются объектом обложения НДС.

Для того чтобы арендатор смог принять к вычету уплаченную им сумму НДС по компенсации расходов на коммунальные услуги, арендодателю следует при получении счета-фактуры от энергоснабжающей организации зарегистрировать его в книге покупок только в части стоимости коммунальных услуг, потребленных непосредственно им. На сумму коммунальных услуг, потребленных арендатором, счет-фактуру следует перевыставить уже от своего имени, не регистрируя его в книге продаж (как обычному посреднику) (Письмо Минфина России от 06.09.2005 N 07-05-06/234 "О счетах-фактурах по электроэнергии"). Полученный от арендодателя счет-фактуру арендатор должен зарегистрировать в книге покупок и принять сумму налога к вычету.

Таким образом, и арендодатель, и арендатор предъявляют к вычету сумму НДС по коммунальным услугам, потребленным каждым из них.

Пример. Арендодатель сдает в аренду офисное помещение. Поставщики коммунальных услуг выставили арендодателю счет на сумму 53 100 руб. (в том числе НДС — 8100 руб.). Доля арендатора составляет 30% потребленных коммунальных услуг и равняется 15 930 руб.

Дт 26 Кт 76 — 13 500 руб. — отражена задолженность по оплате коммунальных услуг;

Дт 19 Кт 76 — 2430 руб. — отражена сумма НДС по коммунальным услугам;

Дт 76 Кт 51 — 15 930 руб. — погашена задолженность перед арендодателем по оплате коммунальных услуг;

Дт 68 Кт 19 — 2430 руб. — принята к вычету фактически уплаченная сумма НДС по коммунальным услугам.

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ затраты налогоплательщика на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, отопление зданий, а также расходы на трансформацию и передачу энергии относятся к материальным расходам. Данные расходы могут быть учтены при налогообложении прибыли, если они в соответствии со ст. 252 НК РФ являются обоснованными, документально подтвержденными и произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

В нашем варианте организация-арендатор не заключает прямого договора с энергоснабжающей организацией, у арендодателя же такой договор наверняка есть. В соответствии со ст. 545 ГК РФ арендодатель, являющийся абонентом, может передавать принятую им энергию через присоединенную сеть другому лицу (субабоненту), которым в данном случае будет являться арендатор. Такая передача может быть осуществлена только с согласия энергоснабжающей организации.

Если же арендатор находится в одном здании с арендодателем и потребляет энергию непосредственно, не используя для этого отдельную присоединенную сеть, то согласия энергоснабжающей организации в данном случае не требуется. Такой вывод следует из п. 22 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66:

"Заключенное арендодателем и арендатором соглашение, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения.

Акционерное общество (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным соглашения, в котором определен порядок участия в расходах на потребляемую электроэнергию, как не соответствующего нормам ГК РФ, регулирующим энергоснабжение.

Суд первой инстанции квалифицировал оспариваемый договор как договор на энергоснабжение, признал его недействительной (ничтожной) сделкой, противоречащей ст. 545 Кодекса, поскольку не было получено разрешение энергоснабжающей организации на подключение субабонента.

Суд апелляционной инстанции отменил решение, в удовлетворении иска отказал, исходя из следующего.

Согласно ст. 539 ГК РФ сторонами в договоре на энергоснабжение являются энергоснабжающая организация и абонент (потребитель), имеющий энергопринимающее устройство, присоединенное к сетям энергоснабжающей организации.

Ответчик в качестве абонента получал электроэнергию для снабжения принадлежащего ему здания на основании договора с энергоснабжающей организацией.

С истцом заключен договор аренды нежилых помещений в здании, принадлежащем ответчику. Кроме того, стороны заключили отдельное соглашение, в котором определили порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, оговорив количество и стоимость необходимой арендатору электроэнергии.

Данное соглашение стороны назвали договором на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату, указав основанием для его заключения договор аренды и поименовав себя арендодателем и арендатором.

Таким образом, истец пользовался получаемой ответчиком электроэнергией в связи с арендой помещений. При этом ответчик не являлся энергоснабжающей организацией.

Поэтому вывод суда первой инстанции о том, что соглашение, названное договором на поставку (отпуск) и потребление электроэнергии за плату, является договором на энергоснабжение, не обоснован.

Оспариваемое соглашение фактически устанавливало порядок определения расходов истца на электроэнергию в арендуемых им помещениях и являлось частью договора аренды.

Оснований для признания данного соглашения недействительным как противоречащего закону не имелось".

Приведем примеры из нашей консультационной практики.

Пример 1. ООО заключило договор с ФГУП на аренду нежилых офисных помещений и дополнительно договор на оказание владельцем нежилых офисных помещений коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг. За счет какого источника правомерно списание затрат на коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги в бухгалтерском и налоговом учете?

Для начала рассмотрим порядок отражения данных расходов в бухгалтерском учете. По нашему мнению, здесь все зависит от того, где используются арендованные помещения. Если они используются в деятельности, связанной с изготовлением и продажей продукции, выполнением работ и оказанием услуг, то суммы, потраченные на содержание арендованных помещений, относятся к расходам по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99). При этом используются затратные счета бухгалтерского учета, в частности счет 26 "Общехозяйственные расходы".

Если же арендованные помещения используются в прочей деятельности, то целесообразно использование счета 91 "Прочие доходы и расходы".

Что касается налогового учета, то еще не так давно этот способ расчетов вызывал серьезные проблемы у арендаторов — плательщиков налога на прибыль. Чиновники считали, что в данном случае нельзя уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму оплаченных коммунальных платежей, поскольку договоры с энерго- и водоснабжающими организациями заключил арендодатель. Но теперь мнение налоговиков в корне изменилось, и арендаторы могут в соответствии с пп. 1 п.

Коммунальные услуги в учете арендодателя

1 ст. 265 НК РФ беспрепятственно включать коммунальные платежи во внереализационные расходы, уменьшающие налогооблагаемый доход (Письма УМНС России по г. Москве от 21.08.2002 N 26-12/38756, а также от 23.08.2003 N 26-12/52001). Это же относится и к прочим эксплуатационным и административно-хозяйственным расходам, которые арендатор возмещает арендодателю.

Арендатор должен документально подтвердить расходы на содержание арендованных помещений. Первичными документами, подтверждающими данные расходы, могут быть счета арендодателя, составленные на основании аналогичных документов, выставленных организациями, снабжающими тепловой энергией, водой, газом и т.д.

Однако здесь необходимо обратить внимание еще на один момент. Из заключенного между организациями договора на оказание коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг четко не следует, что арендодатель осуществляет посреднические услуги относительно предоставления коммунальных услуг арендатору. Чем это грозит?

Налоговый орган может признать данный договор недействительным, а расходы по нему необоснованными, ссылаясь на то, что арендодатель не имеет права оказывать услуги связи, электро-, водо- и газоснабжения, поскольку, чтобы осуществлять данные виды деятельности, необходимо иметь лицензию (ст. 173 ГК РФ и ст. 17 Федерального закона от 08.08.2001 N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности").

Если бы из договора четко следовало, что арендодатель, оплачивая услуги снабжающих организаций, выступает от своего лица, но за счет арендатора, то проблем бы не было, а арендодатель просто бы перевыставлял счет снабженческой организации в адрес арендатора.

Чтобы избежать споров с налоговиками, организациям следует подкорректировать некоторые формулировки договора. А то, что должно быть указано в посредническом договоре, в частности в договоре комиссии, определено в гл. 51 ГК РФ.

Эта же проблема возникает и при расчете НДС. Чтобы принять к вычету "входной" НДС, необходимо получить от арендодателя соответствующий счет-фактуру. Понятно, что такой документ будет лишь копией счета-фактуры, который выставила арендодателю снабжающая организация. Хорошо, если из договора следует, что собственник помещения — посредник между "коммунальщиками" и фирмой-арендатором. Тогда он должен составлять счета-фактуры в том же порядке, что и комиссионер (агент), купивший товар для комитента (принципала).

В противном случае налоговики могут сказать, что владелец помещения перепродает коммунальные услуги, а этого, как мы уже сказали, он делать не может, ведь нужна соответствующая лицензия. Следовательно, налоговый орган не примет к вычету "входной" НДС с суммы коммунальных платежей. Это не касается административно-хозяйственных услуг, которые арендодатель оказал сам и которые не лицензируются.

Заметьте: если организация не будет вносить изменения в имеющийся договор и будет настаивать на том, что он является посредническим, то опровергнуть это налоговый орган может только через суд. Об этом сказано в п. 1 ст. 45 НК РФ.

Пример 2. Организация обратилась с вопросом: как оценить с точки зрения отнесения на расходы в целях налогового учета договор на предоставление коммунальных и прочих услуг для арендатора?

Согласно ст. 252 НК РФ налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст. 270 НК РФ). Расходами признаются экономически обоснованные и документально подтвержденные затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ расходы на содержание переданного по договору аренды имущества включаются в состав внереализационных расходов, не связанных с производством и реализацией.

Поскольку обязанность по оплате коммунальных услуг возложена на арендатора по договору аренды нежилого помещения, указанные расходы могут быть учтены в составе внереализационных расходов арендатора при документальном подтверждении данных расходов первичными документами (счетами арендодателя, составленными на основании аналогичных документов, выставленными организациями, снабжающими тепловой энергией, водой, газом, а также организациями, оказывающими услуги связи).

Экспертиза договора на коммунальные и эксплуатационно-технические услуги, заключенного между арендодателем и арендатором, показала следующее:

По перечню предоставляемых услуг.

Эксплуатационные расходы — затраты, связанные с использованием объекта аренды.

Четкий перечень подобного рода расходов законодательством не установлен. Их состав определяется применительно к каждому объекту аренды на основании заключенных договоров.

Расходы по эксплуатации зданий (помещений) представляют собой совокупность затрат, связанных с поддержанием надлежащего технического состояния объекта, обеспечением его нормального использования в соответствии с целями аренды, указанными в договоре.

Применительно к названным объектам имеется в виду прежде всего оплата стоимости услуг по электроснабжению, обеспечению теплом, водоснабжению, канализации, оказываемых специализированными организациями (коммунальные платежи).

Эксплуатационные расходы на содержание зданий (помещений) в зависимости от условий каждого конкретного договора аренды может нести как арендатор, так и арендодатель.

Следовательно, указанный в договоре перечень услуг, предоставляемых владельцем, не противоречит действующему законодательству и устанавливается по соглашению сторон договора.

В одном из пунктов договора было указано, что владелец может временно прекратить частично или полностью предоставление услуг до полного погашения задолженности.

Однако арендодатель не является энергоснабжающей организацией, а также организацией, предоставляющей коммунальные услуги для арендатора, поскольку он сам в качестве абонента получает данные услуги и электроэнергию для снабжения сданного в аренду здания. Арендатор получает электроэнергию и коммунальные услуги в связи с арендой помещения.

Заключенный между сторонами договор является частью договора аренды, устанавливающего порядок определения расходов арендатора в арендуемом им помещении. Оговоренное в договоре право арендодателя на прекращение предоставления услуг за неуплату счета противоречит нормам ГК РФ об аренде.

И.Соколова

Консультант по налогам

ЗАО "BKR-Интерком-Аудит"

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *